Warszawa czy Dubaj: porównanie budżetu 1,5 mln PLN

Stan źródeł: 29 października 2026.

Porównanie Warszawy z Dubajem zwykle zaczyna się od ceny za metr albo od hasła o rentowności. Przy budżecie 1,5 mln PLN ważniejsze jest pytanie, ile z tej kwoty trafia w nieruchomość, ile w koszty wejścia, a ile zostaje jako płynna rezerwa. Ten tekst pokazuje prosty, w pełni hipotetyczny rachunek, który możesz powtórzyć na własnych ofertach i dokumentach. Nie podajemy aktualnych cen, stawek czynszu ani kursów. To metoda porównania, nie wycena rynku ani prognoza.

Dlaczego liczymy budżet all-in, a nie samą cenę

Cena z ogłoszenia to tylko jedna linia budżetu. Dochodzą do niej koszty transakcji, ewentualne wyposażenie lub drobny remont, opłaty prawne i rejestracyjne oraz pieniądze, których celowo nie wydajesz, bo mają pokryć pustostan, awarię albo pierwsze opłaty. Dopiero suma daje budżet all-in. Rozkład kosztów po stronie Dubaju opisujemy szerzej w tekście o prawdziwych kosztach apartamentu w Dubaju.

Jeśli porównujesz dwa miasta, oba scenariusze muszą mieć ten sam mianownik. Tu jest nim 1,5 mln PLN. Pytanie brzmi więc nie „co kupię za 1,5 mln”, tylko „jaką cenę mogę zaakceptować, żeby po kosztach i rezerwie zmieścić się w 1,5 mln”. Dwie oferty o różnych cenach mogą wtedy okazać się równie zasadne, a dwie o podobnych cenach bardzo różne.

• cena zakupu nieruchomości
• koszty transakcji i rejestracji: podatki, opłaty, prowizje, notariusz lub jego odpowiednik
• jednorazowe koszty startowe: wyposażenie, sprzątanie, drobne naprawy
• płynna rezerwa trzymana poza nieruchomością

Dwa hipotetyczne scenariusze po 1,5 mln PLN

Poniższe liczby są założeniami do ćwiczenia, a nie notowaniami rynku ani konkretnymi ofertami. Kurs 0,95 PLN za 1 AED jest przyjęty hipotetycznie. Koszty 80 000 PLN i 100 000 AED to okrągłe założenia, a nie stawki z cennika Dubai Land Department czy kancelarii.

W dirhamach kwota wygląda na większą, ale po przeliczeniu na złote okazuje się porównywalna. Dlatego walutę, w której patrzysz na budżet, ustal na początku i nie zmieniaj jej w trakcie porównania.

• Warszawa (hipoteza): cena 1 350 000 PLN + koszty 80 000 PLN + płynna rezerwa 70 000 PLN = 1 500 000 PLN.
• Dubaj (hipoteza): cena 1 400 000 AED + koszty 100 000 AED = 1 500 000 AED; przy kursie 0,95 PLN/AED to 1 425 000 PLN, plus rezerwa 75 000 PLN = 1 500 000 PLN.

Rezerwa: w budżecie, ale poza zainwestowanym kapitałem

Rezerwa jest częścią 1,5 mln PLN, ale nie jest wydana na nieruchomość. W Warszawie kapitał faktycznie zaangażowany w zakup i koszty to 1 430 000 PLN, w Dubaju 1 425 000 PLN. Różnica 5 000 PLN jest niewielka, więc oba scenariusze są pod tym względem porównywalne.

Przy liczeniu stopy zwrotu wybierz jedną podstawę i trzymaj się jej. W tym tekście bazą jest cały budżet, 1,5 mln PLN, w obu miastach. Gdybyś raz dzielił przez 1,5 mln, a raz przez kapitał zaangażowany, mieszałbyś wskaźnik liczony od budżetu ze zwrotem z kapitału zaangażowanego, a to dwie różne miary. Odsetki od rezerwy w tym rachunku pomijamy.

Gotówka z najmu liczona od całego budżetu

Przyjmijmy hipotetyczne roczne wpływy. Warszawa: 84 000 PLN faktycznie zebranego czynszu i 24 000 PLN kosztów. Dubaj: 100 000 AED zebranego czynszu i 30 000 AED kosztów. To dane przykładowe, nie prognoza.

Wynik jest gotówkowy, przed podatkiem i przed finansowaniem, bez kredytu. Nie wskazuje, które miasto jest lepsze. Zmiana kursu o 0,10 PLN przesuwa dubajski wynik o 7 000 PLN rocznie, czyli więcej niż cała hipotetyczna różnica między miastami przy kursie 0,95, która wynosi 6 500 PLN.

Czynsz w obu przykładach jest już „zebrany”, czyli po uwzględnieniu pustostanów, więc nie odejmuj pustostanu drugi raz. Jak przejść od czynszu z ogłoszenia do zwrotu netto, pokazuje tekst o ROI z wynajmu w Dubaju 2026.

• Warszawa: 84 000 − 24 000 = 60 000 PLN; 60 000 / 1 500 000 = 4,00%.
• Dubaj przy kursie 0,95: 100 000 − 30 000 = 70 000 AED; × 0,95 = 66 500 PLN; 66 500 / 1 500 000 = 4,43%.
• Dubaj przy kursie 0,85: 70 000 × 0,85 = 59 500 PLN; 59 500 / 1 500 000 = 3,97%.

Kurs walutowy: dwa różne momenty

Koszt nabycia w PLN wynika z kursów faktycznych wpłat i przewalutowań, które mogły następować w różnych dniach. Przyszły czynsz przeliczasz według przyszłych kursów. W ćwiczeniu upraszczamy zakup do jednego kursu i osobno zmieniamy kurs wpływów z najmu.

Dlatego 4,43% z przykładu to roczna nadwyżka gotówki z najmu odniesiona do budżetu, a nie zysk kapitałowy. Wartość samego lokalu może się zmieniać w obie strony. W tym rachunku jej nie prognozujemy i nie zakładamy, że jest stała. Po prostu ją pomijamy. Scenariusze zmian wartości omawia tekst o korekcie w Dubaju 2026: scenariuszach.

W wariancie warszawskim wydatki i wpływy są w złotych, więc ten problem nie występuje w tej samej formie. Brak ryzyka kursowego nie oznacza jednak braku innych ryzyk.

Koszty operacyjne: lista do uzupełnienia dokumentami

Rozbij przykładowe 24 000 PLN i 30 000 AED na wydatki z dokumentów lokalu. Utraconego czynszu podczas pustostanu nie odejmuj ponownie od kwoty już zebranej. Nadal uwzględniaj rzeczywiste koszty ponoszone w pustym lokalu, np. opłaty budynku i media.

• opłaty wspólnoty, funduszu remontowego lub service charge, z aktualnego zestawienia od zarządcy
• ubezpieczenie
• zarządzanie najmem, jeśli z niego korzystasz
• drobne naprawy i wymiana wyposażenia
• opłaty związane ze zmianą najemcy i rejestracją umowy
• koszty przelewów i przewalutowań

Jak czytać dane rynkowe, żeby się nie pomylić

Punktem wyjścia dla Polski jest kwartalna informacja NBP o rynku nieruchomości. Jej najnowsza edycja, sprawdzona 29 października 2026, dotyczy II kwartału 2026 i koryguje wstecznie ceny transakcyjne rynku wtórnego po włączeniu danych z baz BaRN, AMRON, CRCM i RCN.

Pobierz jeden spójny eksport i nie łącz różnych wersji szeregu. To ćwiczenie budżetowe nie wymaga przyjęcia średniej Warszawy za cenę konkretnego mieszkania.

Dla Dubaju sprawdzaj zarejestrowane transakcje w DLD. Dane rynkowe pomagają ocenić punkt odniesienia, a cenę negocjowanego lokalu i jego koszty potwierdzaj osobno w ofercie, umowie i zestawieniu opłat.

• Oferty to nie transakcje: cena w ogłoszeniu to oczekiwanie sprzedającego, nie cena zapłacona.
• Średnia to nie mediana: kilka drogich lokali przesuwa średnią, mediana jest na nie odporniejsza.
• Uzgodnij definicję metrażu: użytkowy i built-up nie muszą oznaczać tej samej powierzchni. Samo przeliczenie m² na stopy kwadratowe nie usuwa tej różnicy.
• Ten sam okres: nie zestawiaj kwartału z jednym miesiącem ani jednego roku z innym.

Podatki i finansowanie poza rachunkiem

Wszystkie liczby powyżej są przed podatkiem i bez kredytu. Nie oznacza to, że nieruchomość za granicą jest wolna od podatków w skali globalnej: obowiązki mogą wynikać zarówno z tego, gdzie jesteś rezydentem, jak i z położenia nieruchomości. Sama własność nie daje też automatycznie korzyści podatkowej ani prawa pobytu. Sprawdź te kwestie osobno, z doradcą i na własnych dokumentach, a dopiero potem dolicz je do rachunku.

Płynność i wyjście

Budżet all-in obejmuje wejście, ale liczy się też wyjście. Zastanów się, ile czasu i kosztów zajmie sprzedaż w każdym mieście, kto prowadzi formalności i czy da się je załatwić zdalnie. To pytania do agenta i prawnika, a nie liczby, które da się wpisać z góry.

Różnice zależą także od tego, czy kupujesz lokal gotowy, czy w budowie. Omawia to tekst o off-plan vs gotowe w Dubaju 2026–2028. Rezerwa w budżecie ma sens właśnie tutaj: zmniejsza ryzyko, że będziesz zmuszony sprzedawać w niekorzystnym momencie.

Checklista przed decyzją

Jeśli kilka punktów jest jeszcze pustych, wynik porównania traktuj jako wstępny.

• Masz konkretne oferty w obu miastach z ceną, powierzchnią i definicją metrażu.
• Oba scenariusze zamykają się w 1,5 mln PLN razem z kosztami i rezerwą.
• Wybrałeś kurs do przeliczeń i sprawdziłeś wynik dla co najmniej dwóch jego wartości.
• Czynsz opierasz na faktycznie zawieranych umowach, a nie na samych ofertach.
• Podatki i finansowanie sprawdziłeś osobno.
• Wiesz, ile czasu i pieniędzy może zająć wyjście z inwestycji.