15 ukrytych kosztów posiadania apartamentu w Dubaju - co naprawdę obniża Twoją rentowność

Opublikowano: 7 maja 2026. Ostatnia aktualizacja: 7 maja 2026. Następny przegląd danych: 7 listopada 2026. Stawki DLD, opłat eksploatacyjnych i polskiego ryczałtu są aktualne na dzień publikacji.

1. Dlaczego trzeba liczyć netto, nie brutto

Reklamy operują rentownością brutto. Deweloperzy pokazują w broszurze "8% rentowności najmu", a polskie blogi o Dubaju kopiują tę liczbę bez gwiazdki. Decyzja inwestycyjna podjęta na podstawie rentowności brutto opiera się tylko na jednej trzeciej obrazu.

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Tyle. Nie uwzględnia ani jednego z piętnastu kosztów, które poniesiesz jako właściciel. Rentowność netto operacyjna (po kosztach lokalnych, przed polskim podatkiem) odejmuje opłatę eksploatacyjną, chłodzenie, zarządzanie najmem, okresy bez najemcy, bieżące naprawy i ubezpieczenie. Rentowność netto po polskim podatku odejmuje jeszcze ryczałt 8,5% lub 12,5% (PIT-28, źródło: kancelariajablonscy.pl, gofin.pl). Realna stopa zwrotu (IRR) w pięcioletnim horyzoncie odejmuje także rozłożone w czasie koszty wejścia (DLD 4%, prowizja agencji 2%, VAT, opłata biura powierniczego, zgoda dewelopera) i dodaje wzrost wartości oraz ewentualną stratę kursową.

Cztery różne liczby. Cztery różne decyzje inwestycyjne. Polskie blogi o Dubaju zatrzymują się na pierwszej, najbardziej różowej.

Rentowność brutto w Dubaju w 2025 roku: 5-7% dla apartamentów, 5,0% dla willi, średnia rynkowa 6,9% (źródło: Engel & Völkers UAE, Global Property Guide). To realna baza. Ale to nie jest to, co zostaje polskiemu rezydentowi po wszystkich kosztach.

2. Studium przypadku: apartament 1-pokojowy w Dubai Marina za AED 1 800 000

Wszystkie liczby w tym artykule rozliczam na jednym konkretnym przykładzie, żeby było widać, gdzie idą pieniądze.

Założenia:

• Apartament 1-pokojowy, około 720 sqft, Dubai Marina, gotowy do odbioru (nie w budowie)
• Cena zakupu: AED 1 800 000 (równowartość około 1,8 mln zł przy kursie 1 AED ≈ 1,00 zł; AED do USD sztywno 3,6725 od 1997 roku)
• Czynsz roczny brutto: AED 110 000 (umowa 12-miesięczna, najem długoterminowy)
• Rentowność brutto: 6,1%
• Polski rezydent podatkowy, ryczałt 8,5% (PIT-28)
• Zakup za gotówkę, bez kredytu hipotecznego

To typowy profil polskiego inwestora w Marinie. Warianty dla JVC i Palm pokażę w sekcji 6.

3. 15 pozycji kosztowych - rozliczenie na konkretnych liczbach

Pozycja 1: opłata DLD przy zakupie - 4% (jednorazowo)

Dubai Land Department pobiera 4% wartości transakcji przy każdym zakupie. To stawka regulowana, nie podlega negocjacji (źródło: dubailand.gov.ae). Dla apartamentu za AED 1 800 000 daje to AED 72 000 jednorazowo. Płaci kupujący w 100% (choć formalnie ustawa mówi o podziale 50/50, w praktyce rynkowej kupujący pokrywa całość).

Pozycja 2: prowizja agencji przy zakupie - 2% + VAT 5% = 2,1% (jednorazowo)

Standardowa prowizja agencji w Dubaju to 2% wartości transakcji plus 5% VAT od prowizji (VAT obowiązuje od 1 stycznia 2018 roku, źródło: tax.gov.ae). Łącznie 2,1%. Dla AED 1 800 000 daje to AED 37 800 jednorazowo. Niektóre agencje próbują naliczać 3-4% przy nieruchomościach w budowie (off-plan), ale 2% to standard rynkowy na rynku wtórnym.

Pozycja 3: zgoda dewelopera (NOC) - AED 500-5 000 (jednorazowo)

Zgoda dewelopera (NOC, No Objection Certificate) to dokument potwierdzający, że sprzedający nie ma zaległości w opłatach eksploatacyjnych. Bez niej nie zarejestrujesz przeniesienia własności w DLD. Stawki: Emaar około AED 5 000, DAMAC około AED 3 000, Nakheel około AED 1 020, mniejsi deweloperzy około AED 500-2 000 (źródło: Property Finder, Bayut). Dla naszego studium przypadku przyjmuję AED 2 500(średnia rynkowa).

Pozycja 4: opłata biura powierniczego przy zakupie - AED 4 000-7 500 (jednorazowo)

Biuro powiernicze (np. Dubai Properties Trustee, Bin Suloom) przeprowadza formalne przeniesienie własności w DLD. Stawka zależy od wartości: do AED 500 000 jest to AED 2 100, powyżej AED 500 000 - AED 4 200, plus AED 580 opłaty administracyjnej (źródło: dubailand.gov.ae). Dla AED 1 800 000 daje to AED 4 780 jednorazowo. Przy zakupie na kredyt opłaty potrafią sięgnąć AED 7 500.

Pozycja 5: roczna opłata eksploatacyjna - 10-70 AED/sqft (cyklicznie)

To największy ukryty koszt, którego polskie blogi nie pokazują. Opłata eksploatacyjna to roczna należność za utrzymanie części wspólnych (basen, siłownia, recepcja, ochrona, sprzątanie, fundusz remontowy). Stawka zależy od dzielnicy i budynku:

(źródło: indeks opłat eksploatacyjnych RERA, Dubai Land Department, dubailand.gov.ae)

Dla naszego apartamentu 1-pokojowego w Marinie: 720 sqft razy 25 AED daje AED 18 000 rocznie. Płatne kwartalnie lub raz w roku z góry.

Ważne ostrzeżenie: opłata eksploatacyjna potrafi rosnąć w niektórych budynkach o 12-18% rok do roku - takie skoki widuję w praktyce przy budynkach z chłodzeniem z sieci miejskiej i po większych remontach części wspólnych. Przed zakupem sprawdzaj historię walnych zgromadzeń właścicieli i stawkę za stopę kwadratową w rejestrze DLD.

Pozycja 6: chłodzenie z sieci miejskiej (chiller) - AED 3 000-15 000 rocznie

Większość budynków w Dubaju korzysta z centralnego chłodzenia dostarczanego przez Empower lub Tabreed. Płacisz za moc zarezerwowaną (opłatę za dostępną moc, naliczaną nawet bez zużycia) oraz za faktyczne zużycie. Dla apartamentu 1-pokojowego w Marinie, około 720 sqft, jest to zwykle AED 4 500 rocznie (suma mocy zarezerwowanej i zużycia, źródło: taryfa Empower). Dla mieszkań 2- i 3-pokojowych może to być AED 8 000-15 000.

To koszt regulowany, nie podlega negocjacji. Nawet pusty apartament generuje opłatę za moc zarezerwowaną rzędu AED 200-400 miesięcznie.

Pozycja 7: zarządzanie najmem - 5-10% czynszu rocznie

Jeśli mieszkasz w Polsce i nie chcesz codziennie doglądać apartamentu, potrzebujesz lokalnej firmy zarządzającej najmem. Standardowe stawki to 5-10% rocznego czynszu (źródło: Bayut, Property Finder, lokalne firmy: Provident, Hometeam, Asteco). Dla naszego studium przypadku przy 8% i czynszu AED 110 000 daje to AED 8 800 rocznie.

Co dostajesz: kontakt z najemcami, pobieranie czynszu, drobne naprawy, koordynację prawników przy ewentualnym pozwie o eksmisję. Czego nie dostajesz: gwarancji oblożenia ani zabezpieczenia przed okresami bez najemcy.

Pozycja 8: okres bez najemcy 1-2 miesiące rocznie - AED 9 000-18 000

Okres bez najemcy to przerwa między jedną a drugą umową najmu. Realistyczne założenie dla Mariny to 1 miesiąc rocznie (czynsz AED 110 000 podzielony przez 12 daje AED 9 200 utraconego przychodu rocznie). Dla rynku średniego i nieruchomości w budowie, w fazie zasiedlania, może to być 2-3 miesiące. To nie jest "koszt" w sensie rachunkowym, ale realna utrata rentowności, więc i tak liczę go w rozliczeniu netto.

Pozycja 9: bieżące naprawy i konserwacja - AED 2 000-8 000 rocznie

Serwis klimatyzacji, drobne usterki (krany, filtry klimatyzacji, sprzęt AGD), odświeżenie po najemcy (malowanie, gruntowne sprzątanie). Realistyczna rezerwa to 2-5% rocznego czynszu. Dla naszego studium przypadku przyjmuję średnio AED 4 000 rocznie (budynek 5-10 lat, wykończenie ze średniej półki).

Pozycja 10: ubezpieczenie budynku i wyposażenia - AED 1 000-3 000 rocznie

Większość opłaty eksploatacyjnej obejmuje ubezpieczenie konstrukcji budynku, ale NIE Twojego mieszkania ani odpowiedzialności cywilnej. Polisa na wyposażenie i odpowiedzialność cywilną dla apartamentu 1-pokojowego w Marinie to zwykle AED 1 500 rocznie (źródło: lokalne stawki Sukoon, Oman Insurance, Dubai Insurance). To opcjonalne, ale rekomenduję.

Pozycja 11: koszt kredytu hipotecznego, jeśli kupujesz na kredyt - 5,5-7% w 2026 roku

Jeśli kupujesz na kredyt, dochodzą koszty finansowania. Stopa referencyjna banku centralnego ZEA w maju 2026 roku wynosi około 5,15% po obniżkach EBC i Fed (źródło: bank centralny ZEA, centralbank.ae). Realne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nierezydentów: 5,5-7% w 2026 roku (banki lokalne: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB). Wskaźnik LTV dla nierezydentów: 50-60%.

Dla studium przypadku zakładam zakup za gotówkę, więc pozycja 11 wynosi 0. Ale jeśli finansujesz 50% kredytem w wysokości AED 900 000 przy oprocentowaniu 6,5%, to AED 58 500 odsetek rocznie w pierwszym roku - większość rentowności odejdzie do banku.

Pozycja 12: polski ryczałt 8,5% lub 12,5% - kluczowa pozycja, której polskie blogi nie pokazują

To pozycja, na temat której polskie blogi o Dubaju milczą najgłośniej. Polski rezydent podatkowy musi wykazać przychód z najmu nieruchomości w ZEA w deklaracji PIT-28. Stawka: 8,5% do progu 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki (źródło: kancelariajablonscy.pl, gofin.pl, podatki.gov.pl).

Co istotne: ryczałt naliczasz od przychodu brutto, bez odliczenia kosztów. Opłata eksploatacyjna, chłodzenie, zarządzanie najmem - to wszystko jest dla Ciebie kosztem operacyjnym, ale dla polskiego fiskusa nie istnieje. W ZEA podatku od najmu prywatnego nie ma, więc nie odliczasz nic z tytułu unikania podwójnego opodatkowania (umowa Polska-ZEA, po protokole z 2013 roku, stosuje dla Polski metodę proporcjonalnego odliczenia, źródło: isap.sejm.gov.pl).

Dla studium przypadku czynsz AED 110 000 to około 115 000 zł. Ryczałt 8,5% daje 9 775 zł rocznie (około AED 9 350). Przy droższych nieruchomościach (czynsz powyżej AED 200 000 rocznie) wchodzisz w próg 12,5%.

Pozycja 13: pełny rok bez najemcy - rzadkie, ale realne ryzyko

Scenariusz pesymistyczny: apartament stoi pusty cały rok (zła lokalizacja, problemy z budynkiem, korekta rynku). Strata to AED 110 000 czynszu w naszym studium przypadku. Realne prawdopodobieństwo dla Mariny: 2-5% w skali roku. Dla nieruchomości w budowie, w warunkach nadpodaży w latach 2026-2027: 10-15%.

Nie liczę tej pozycji w bazowej kalkulacji rentowności netto, ale wymieniam ją jako ryzyko skrajne. Jeden rok pełnego pustostanu pochłania całą rentowność kilku poprzednich lat.

Pozycja 14: straty kursowe - złoty wobec dolara osłabił się o 4-6% rocznie

Dirham jest sztywno powiązany z dolarem (3,6725 AED za USD od 1997 roku). Kurs złotego do dolara jest historycznie zmienny. W latach 2024-2025 złoty osłabił się wobec dolara o 4-6% rocznie (źródło: NBP, dane kursowe). To PODNOSI polską wycenę Twojego apartamentu w Dubaju, gdy złoty słabnie. Ale gdy złoty się umacnia (jak w 2023 roku, +8% wobec dolara), polska wycena spada.

Dla studium przypadku w 2025 roku kurs AED do złotego spadł o 4,36% rok do roku. Znaczy to, że Twój apartament wart AED 1,8 mln w 2024 roku (kupiony za około 1,8 mln zł) na koniec 2025 roku jest wart w złotych około 1,72 mln, mimo że wartość w dirhamach stoi w miejscu. To 78 000 zł "papierowej" straty wyłącznie na różnicy kursowej.

Pozycja 15: koszty wyjścia z inwestycji - 7-10% wartości przy sprzedaży

Kiedy sprzedajesz, płacisz:

• opłatę DLD przy sprzedaży: 4% (regulowana, dubailand.gov.ae)
• prowizję agencji przy sprzedaży: 2% + VAT 5% = 2,1%
• opłatę biura powierniczego: AED 4 200-7 500
• zwolnienie zabezpieczenia kredytu, jeśli kupowano na kredyt: AED 1 500-3 000
• zgodę dewelopera (NOC): AED 500-5 000

Łącznie: 7-10% wartości sprzedaży. Dla naszego studium przypadku, przy hipotetycznej sprzedaży za AED 1 800 000, daje to AED 126 000-180 000 kosztów wyjścia. To powód, dla którego horyzont krótszy niż 3 lata nie ma sensu - same koszty wejścia i wyjścia pochłaniają 13-17% kapitału, zanim cokolwiek zarobisz.

4. Tabela podsumowująca - rozliczenie studium przypadku

Kalkulacja rentowności netto operacyjnej: 64 000 podzielone przez 1 800 000 daje 3,56%. Uwaga: to liczy rentowność od pierwotnej ceny zakupu, nie od kapitału faktycznie pracującego. Zwrot gotówkowy dla kupującego za gotówkę wynosi 3,56%.

Polski ryczałt 8,5% od czynszu brutto 115 000 zł to około 9 775 zł, czyli około AED 9 350. Od rentowności odejmujemy AED 9 350.

Rentowność netto po polskim podatku: (64 000 - 9 350) podzielone przez 1 800 000 daje 3,04% (zwrot gotówkowy, bez kosztów wejścia).

Po rozłożeniu kosztów wejścia (DLD plus prowizja agencji plus NOC plus biuro powiernicze równa się AED 117 080) na 5 lat dochodzi około AED 23 416 rocznie dodatkowego "kosztu". Rentowność netto z uwzględnieniem tych kosztów: (64 000 - 9 350 - 23 416) podzielone przez 1 800 000 daje 1,73% w pierwszych 5 latach.

Realna stopa zwrotu (IRR) w horyzoncie pięcioletnim wymaga doliczenia wzrostu wartości. Knight Frank prognozuje +1-3% rocznie dla podstawowego segmentu Mariny w 2026 roku (źródło: Knight Frank, Dubai Residential Market Review, III kwartał 2025). Skumulowane +15% przez 5 lat to AED 270 000 wzrostu wartości. Po odjęciu kosztów wyjścia 8% (AED 165 600) netto wzrost wartości wynosi około AED 104 400.

Realna stopa zwrotu (IRR) w 5 lat: suma pięcioletniego przepływu gotówki netto po polskim podatku (około AED 273 250) plus netto wzrost wartości (AED 104 400) minus koszty wejścia (AED 117 080) daje AED 260 570 zysku z AED 1 800 000 kapitału, czyli 14,5% skumulowanie, około 2,75% rocznie.

Jeśli doliczysz wzrost wartości na poziomie scenariusza optymistycznego Knight Frank (+25% w 5 lat zamiast +15%), stopa zwrotu rośnie do 5-6%. To realna luka między reklamą "10% ROI" a rzeczywistością. Marketing pokazuje 10%. Realna stopa zwrotu po uwzględnieniu wszystkiego: 2,75-6%.

5. Trzy profile inwestora i ich realna rentowność netto

Marina, apartament 1-pokojowy (AED 1 800 000) - realna rentowność netto 3,5-4,5%

To nasze studium przypadku. Rentowność netto operacyjna około 3,55%, po polskim ryczałcie około 3,0%, po rozłożeniu kosztów wejścia około 1,7-2,5%. Wzrost wartości potencjalnie +1-3% rocznie. Łączna realna stopa zwrotu w 5 lat: 3,5-4,5%.

Plusy: stabilna płynność przy sprzedaży, prestiż dzielnicy, opłata eksploatacyjna ze średniej półki (15-20 AED/sqft).
Minusy: przeciętna rentowność, wysoki kapitał na wejściu, ryzyko kursowe dla polskiego rezydenta.

JVC, apartament 1-pokojowy (AED 850 000) - realna rentowność netto 5,0-6,0%

JVC to rynek średni dla polskiego inwestora. Apartament 1-pokojowy, około 720 sqft, za AED 850 000, czynsz brutto AED 65 000-75 000 rocznie (rentowność brutto 7,6-8,8%). Opłata eksploatacyjna w JVC niższa: 10-14 AED/sqft, czyli AED 7 200-10 000 rocznie.

Rentowność netto operacyjna: około 5,5-6,5%. Po polskim ryczałcie 8,5% od około 75 000 zł to 6 375 zł ryczałtu rocznie. Rentowność netto po polskim podatku: około 5,0-6,0%.

Plusy: wyższa rentowność, niższy kapitał na wejściu, niższa opłata eksploatacyjna.
Minusy: dłuższe okresy bez najemcy (rynek średni, większa konkurencja), nadpodaż w latach 2026-2027 (mój scenariusz bazowy zakłada -5 do -8% w tym segmencie; Cushman & Wakefield Core w raporcie za I kwartał 2026 raportuje dla całego miasta wciąż dodatnią dynamikę +9% rok do roku przy lokalnej presji cenowej w dzielnicach z falą oddań), wolniejszy wzrost wartości.

Willa na Palm (AED 8 000 000+) - realna rentowność netto 2,0-3,5%

Wille na Palm Jumeirah to aktywo luksusowe, nie aktywo nastawione na przepływ gotówki. Czynsz dla willi 4-pokojowej na Palm to AED 600 000-800 000 rocznie (źródło: Bayut, transakcje na Palm). Rentowność brutto 7,5-10%, ale opłata eksploatacyjna 30-35 AED/sqft razy 5000-7000 sqft daje AED 150 000-245 000 rocznie.

Po wszystkich kosztach i polskim ryczałcie 12,5% od pełnego przychodu brutto rentowność netto wynosi 2,0-3,5%. Głównym motorem zwrotu jest tu wzrost wartości (Palm to jeden z najbardziej odpornych segmentów z najwyższej półki, według Knight Frank).

Plusy: prestiż, ochrona kapitału, odporność najwyższego segmentu.
Minusy: bardzo niska rentowność z przepływu gotówki, wysokie tempo wzrostu opłaty eksploatacyjnej, koncentracja kapitału.

6. Co MOŻESZ zoptymalizować

Nie wszystkie pozycje są regulowane. Pięć z piętnastu można zmniejszyć aktywnym zarządzaniem.

Zarządzanie najmem - samodzielnie

Jeśli mówisz po angielsku i odpowiadasz na WhatsAppie w ciągu doby, możesz zrezygnować z firmy zarządzającej i prowadzić najem samodzielnie, na podstawie odpowiednich zezwoleń w Dubaju. Oszczędność: 5-10% czynszu, czyli AED 5 500-11 000 rocznie. Trzeba mieć rezerwę czasu na ewentualne problemy z najemcami.

Opłata eksploatacyjna - kwestionuj na walnym zgromadzeniu

Każdy budynek ma roczne walne zgromadzenie wspólnoty właścicieli. Głosuje się tam budżet opłaty eksploatacyjnej na kolejny rok. Jeśli zarząd wspólnoty proponuje +18% rok do roku bez uzasadnienia, masz prawo to zakwestionować. Indeks opłat eksploatacyjnych RERA pokazuje, czy stawka w Twoim budynku jest poniżej, czy powyżej średniej rynkowej dla podobnych obiektów (dubailand.gov.ae). Realna oszczędność: 5-15% rocznej stawki.

Okresy bez najemcy - umowy 12-miesięczne zamiast 6-miesięcznych

Umowy krótkoterminowe (3-6 miesięcy) dają wyższy czynsz nominalny, ale 2-3 razy dłuższe przerwy między najemcami. Umowy 12-miesięczne z dwumiesięcznym depozytem dają niższy czynsz na papierze, ale wyższe realne oblożenie. Oszczędność: 30-50% kosztów przerw bez najemcy.

Kurs walutowy - moment wymiany złotego na dirhama

Jeśli kupujesz w 2026 roku i widzisz złotego do dolara w lokalnym dołku (mocny złoty), kupuj dirhamy partiami zamiast w jednej transakcji. Rozpiętość 2-4% rozłożona na 3-6 miesięcy może oznaczać AED 50 000-100 000 oszczędności na transakcji wartej 1,8 mln.

Kredyt hipoteczny - refinansowanie po obniżkach stóp

Jeśli kupiłeś na kredyt w latach 2023-2024 przy oprocentowaniu powyżej 7%, a w 2026 roku EBC i Fed tną stopy (najbardziej prawdopodobny scenariusz), refinansowanie z 7% do 5,5% na kwocie AED 900 000 to oszczędność AED 13 500 rocznie na odsetkach przez resztę okresu kredytowania.

7. Czego NIE zoptymalizujesz

Trzy pozycje są regulowane i nie ma na nie żadnego sprytnego sposobu.

Opłata DLD - 4% regulowane

Stawka ustawowa, identyczna dla wszystkich. Jedyna optymalizacja: kupuj rzadziej (długi horyzont, 5 lat lub więcej, rozkłada opłatę DLD na wyższą rentowność).

Polski ryczałt - chyba że zmienisz rezydencję

Jedyna legalna optymalizacja to zmiana rezydencji podatkowej z Polski na ZEA. Wymaga to 183 dni pobytu lub więcej, certyfikatu rezydencji podatkowej (TRC) i całkowitej zmiany struktury życia. To temat na osobny artykuł (do napisania w III kwartale 2026 roku). Skróty w rodzaju "spółka cypryjska" czy "fundacja w Liechtensteinie" Polska zwalcza przepisami o zagranicznej jednostce kontrolowanej (CFC) od 2019 roku - odradzam.

Chłodzenie (Empower, Tabreed) - regulowane

Opłata za moc zarezerwowaną i stawka za zużycie są ustalane przez RERA i nie podlegają negocjacji. Jedyna oszczędność: ustawiaj termostat na 24°C zamiast 21°C i zamykaj okna. Realna oszczędność na zużyciu: 15-20%, ale opłata za moc zarezerwowaną zostaje.

8. Anonimowe studia przypadków (3 historie polskich klientów)

Klient z Mariny, 48 lat, Warszawa - rentowność netto 3,9%, akceptowalna

Kupił apartament 1-pokojowy w Marinie za AED 1 750 000 w 2023 roku. Czynsz AED 105 000 rocznie. Opłata eksploatacyjna AED 17 500, chłodzenie AED 4 200, zarządzanie najmem AED 8 400, okres bez najemcy 4 tygodnie, bieżące naprawy AED 3 500. Rentowność netto operacyjna 4,4%, po polskim ryczałcie 8,5% (około 9 300 zł, czyli AED 8 900): netto 3,9%.

Wzrost wartości w latach 2023-2026: +12% (REIDIN dla Mariny). W horyzoncie trzyletnim zwrot gotówkowy około 12% plus wzrost wartości 12% daje 24% skumulowanie, około 7,5% rocznie. Klient uznaje to za akceptowalne, trzyma na 5 lat lub dłużej.

Klient z Palm, 58 lat, Poznań - rentowność netto 2,1%, rozczarowanie

Kupił willę 4-pokojową na Palm Jumeirah za AED 12 000 000 w 2024 roku. Czynsz AED 750 000 rocznie. Opłata eksploatacyjna AED 220 000 (32 AED/sqft razy 7 000 sqft), chłodzenie AED 14 000, zarządzanie najmem AED 75 000, okres bez najemcy 2 miesiące (AED 125 000), bieżące naprawy AED 25 000, ubezpieczenie AED 8 000.

Rentowność netto operacyjna: 2,4%. Po polskim ryczałcie 12,5% od około 780 000 zł (około 98 000 zł, czyli AED 93 000). Rentowność netto po polskim podatku: 2,1%.

Klient: "kupiłem, zakładając 6% rentowności, dostałem 2%". Jego nadzieją jest wzrost wartości - dla segmentu z najwyższej półki na Palm spodziewany jest +10-15% w 5 lat (Knight Frank, III kwartał 2025). Ale przepływ gotówki rozczarowuje. Ten klient nie wiedział o 15 pozycjach kosztów - dzwoni do nas, bo "coś się nie zgadza w arkuszu".

Klient z JVC, 35 lat, Wrocław - rentowność netto 5,3%, "zrozumiałem"

Kupił apartament 1-pokojowy w JVC za AED 820 000 w 2024 roku. Czynsz AED 70 000 rocznie. Opłata eksploatacyjna AED 8 500, chłodzenie AED 3 000, zarządzanie najmem AED 5 600 (8%), okres bez najemcy 3 tygodnie (AED 4 200), bieżące naprawy AED 2 800, ubezpieczenie AED 1 200.

Rentowność netto operacyjna 5,4%. Po polskim ryczałcie 8,5% od około 73 000 zł (6 200 zł, czyli AED 5 900). Rentowność netto po polskim podatku: 5,3%.

Klient: "to nie jest 10% z reklamy, ale 5% to nadal lepiej niż polskie obligacje detaliczne na 5,8% przy zerowej dywersyfikacji walutowej". Rozumie ryzyko nadpodaży w JVC w latach 2026-2027, ale akceptuje je przy horyzoncie pięcioletnim.

Ryzyko i zastrzeżenia

Powyższe rozliczenie kosztów bazuje na danych publicznie dostępnych do 7 maja 2026 roku. Stawki DLD, opłaty eksploatacyjnej, chłodzenia, kredytu hipotecznego i polskiego ryczałtu są aktualne na dzień publikacji. Realne koszty Twojego apartamentu mogą różnić się o 20-40% w zależności od konkretnego budynku, dewelopera, wielkości i wyposażenia. Treść artykułu nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu art. 76 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi ani porady podatkowej w rozumieniu Ordynacji podatkowej. Decyzje dotyczące zakupu, sprzedaży lub utrzymania nieruchomości podejmuj po indywidualnej konsultacji z licencjonowanym agentem nieruchomości z licencją RERA oraz doradcą podatkowym znającym jurysdykcje ZEA i Polski. Stawki podatkowe i traktaty zmieniają się: zawsze potwierdź aktualny stan prawny u doradcy podatkowego.

Następna aktualizacja tego artykułu: 7 listopada 2026 roku (po publikacji indeksu opłat eksploatacyjnych RERA za drugą połowę 2026 roku i ewentualnych zmianach polskiego ryczałtu w nowelizacji PIT).

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram