Czego nie znajdziesz w blogach polskich agencji Dubaju (i dlaczego ja to piszę)

O autorce: Nazywam się Izabela Matyjaszek. Mieszkam w Dubaju od 2012 roku i prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach BHomes, jednej z większych agencji nieruchomości w mieście. Przez czternaście lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów w nieruchomości w budowie (off-plan), klientów z najwyższej półki szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni rodzaj rozmów nauczył mnie najwięcej.

1. Co czytam na blogach polskich agencji Dubaju (i dlaczego mnie smuci)

Otwieram kolejny artykuł polskiego pośrednika sprzedającego Dubaj. Nagłówek: "Dlaczego Dubaj to najlepsza inwestycja 2026". Pierwszy akapit: "0% podatku, ROI 10%, rosnący rynek". Trzy hasła, te same od pięciu lat, w niezmienionej formie. Bez dat aktualizacji. Bez źródeł. Bez ani jednej liczby od Dubai Land Department. I bez słowa o tym, jaki podatek rzeczywiście zapłaci polski rezydent.

To nie jest pojedynczy przypadek. To wzorzec. Polski obieg informacji o nieruchomościach w Dubaju opiera się niemal wyłącznie na języku sprzedaży, a nie na języku doradztwa. Różnica jest zasadnicza:

• Sprzedawca chce, żebyś kupił. Doradca chce, żebyś kupił dobrze, albo nie kupował wcale.
• Sprzedawca pokazuje średnie. Doradca pokazuje pełny rozkład: scenariusz optymistyczny, pesymistyczny i najbardziej prawdopodobny.
• Sprzedawca mówi "ROI 10%". Doradca rozkłada to na czynniki: rentowność brutto, opłaty eksploatacyjne, okresy bez najemcy, koszty różnic kursowych, koszty transakcyjne i podatek polski.

To nie jest atak na konkretne firmy. Większość polskich pośredników w Dubaju znam z konferencji branżowych i nie chcę wytykać nikogo palcami. Mówię o wzorcu, który dominuje w polskojęzycznych treściach o Dubaju i który w mojej ocenie skończy się falą rozczarowanych klientów, gdy obecny cykl rynkowy się zamknie.

Dlatego piszę inaczej. Dlatego ten blog wygląda inaczej.

2. Mit "0% podatku w Dubaju"

To najbardziej szkodliwy mit, jaki spotykam u polskich klientów. Zdanie pada na pierwszej rozmowie u dziewięciu na dziesięciu kupujących: "Pani Izo, ale w Dubaju jest 0% podatku, prawda?".

Odpowiedź brzmi: dla rezydenta podatkowego ZEA tak. Dla rezydenta podatkowego Polski nie.

Co naprawdę mówi prawo

Polska i Zjednoczone Emiraty Arabskie podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania 31 stycznia 1993 roku w Abu Zabi. Tekst opublikowano w Dzienniku Ustaw z 1994 r. nr 81, poz. 373. Umowę zmienił protokół z 11 grudnia 2013 roku (ogłoszony w Dz.U. z 2015 r. poz. 312), a od 1 stycznia 2020 r. jej stosowanie modyfikuje konwencja MLI (źródło: isap.sejm.gov.pl, podatki.gov.pl).

Kluczowa zmiana wprowadzona protokołem z 2013 roku: metodą unikania podwójnego opodatkowania jest dziś metoda proporcjonalnego odliczenia, a nie wyłączenie z progresją, jak było w pierwotnym tekście.

W praktyce dla polskiego rezydenta podatkowego, który wynajmuje mieszkanie w Dubaju, oznacza to, że:

1. Przychód z najmu nieruchomości w ZEA musisz wykazać w polskim PIT-28.
2. Od 2023 roku jedyną dopuszczalną formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
3. Stawka wynosi 8,5% do progu 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (źródło: kancelariajablonscy.pl, gofin.pl).
4. Od ryczałtu odliczasz podatek faktycznie zapłacony w ZEA. Ponieważ w ZEA takiego podatku nie ma, odliczasz zero.
5. Płacisz w Polsce pełny ryczałt od przychodu brutto, bez odliczenia kosztów (opłat eksploatacyjnych, prowizji agenta, mediów).

"Powyższe może prowadzić do sytuacji, w których podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce, nawet jeżeli w rzeczywistości ma niewielkie dochody z najmu i za granicą nie musi nawet płacić podatku."źródło: eldorachunkowosc.pl

Konkretny przykład

Klient kupuje apartament jednopokojowy w Dubai Marina za AED 1 800 000. Czynsz brutto: AED 110 000 rocznie (~115 000 zł). Opłata eksploatacyjna: AED 18 000. Chłodzenie (chiller): AED 4 500. Zarządzanie nieruchomością: AED 11 000. Miesiąc bez najemcy: AED 9 000.

• Rentowność brutto: 6,1%
• Rentowność netto operacyjna (po kosztach w Dubaju, przed podatkiem w Polsce): ~4,6%
• Polski ryczałt 8,5% od przychodu brutto: -9 775 zł rocznie
• Rentowność netto po polskim podatku: ~3,7%

To nie jest "0% podatku". To jest 8,5% od pełnego przychodu.

3. Mit "ROI 10%"

Drugi mit polskiego bloga o Dubaju brzmi: "rentowność 10%, ROI 10%, zwrot w 10 lat". Dane DLD i raporty branżowe za 2025 rok mówią coś innego.

Co mówią twarde liczby

Średnia rentowność najmu brutto w ZEA w IV kwartale 2025 roku wyniosła 5,45%. Dla apartamentów w Dubaju jest to około 7,3%, dla willi około 5,0%, a średnia rynkowa łącznie dla apartamentów i willi około 6,9% (źródło: Engel & Völkers UAE, Global Property Guide, redhorizondxb.com).

Te liczby są podane brutto. A oto, co je obniża:

W sumie różnica między rentownością brutto a netto po polskich podatkach wynosi zwykle 3-4 punkty procentowe.

Realna rentowność netto apartamentu w Dubai Marina dla polskiego rezydenta to dziś 3,5%-4,5%. W JVC, Discovery Gardens czy International City może wyjść 5%-6%. Te 10% z reklam to rentowność brutto z najlepszych studiów w budowie, w pierwszym roku, bez uwzględnienia wszystkich kosztów, bez polskiego podatku i bez przestojów między najemcami.

Czego jeszcze nie liczą

• Koszty transakcyjne przy zakupie: opłata DLD 4%, prowizja agencji 2%, zgoda dewelopera (NOC), opłata powiernika. Łącznie 6-7% ceny zakupu. To obniża zwrot w pierwszym roku o około 6 punktów procentowych, jeśli liczysz zwrot z zaangażowanej gotówki.
• Koszty wyjścia z inwestycji: prowizja agencji przy sprzedaży 2%, opłata DLD przy sprzedaży, zwolnienie zabezpieczenia kredytu, jeśli kupowałeś na kredyt hipoteczny.
• Ryzyko kursowe: kupujesz w AED, sprzedajesz w AED, ale rozliczasz się w złotych. Spadek kursu USD/PLN o 10% (a kurs AED jest sztywno powiązany z dolarem) obniża wartość kapitału po stronie polskiej o te same 10%.

4. Mit "najlepszy moment na zakup"

Otwieram archiwum trzech największych polskich blogów o Dubaju. Sprawdzam tytuły artykułów rok po roku:

• 2021: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"
• 2022: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"
• 2023: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"
• 2024: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"
• 2025: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"
• 2026: "Dlaczego teraz najlepszy moment na zakup w Dubaju"

Sześć lat. Te same hasła. Te same wykresy idące w górę. Te same prognozy "tylko wzrost".

I kwartał 2026 zamknął się rekordowo: AED 252 mld wartości transakcji (+31% rok do roku), 60 303 transakcje, udział nieruchomości w budowie 75,3% wartości rynku mieszkaniowego (źródło: Dubai Land Department, dubailand.gov.ae). To są fakty. Ale to, że rynek rośnie dziś, nie znaczy, że dziś jest najlepszy moment dla Ciebie.

Najlepszy moment na zakup zależy od:

• Twojego horyzontu inwestycyjnego (3 lata i 15 lat to dwa różne rynki)
• Twojej tolerancji na korektę (rynek Dubaju przeżył już dwie korekty przekraczające 30%: w 2009 oraz w latach 2014-2017)
• Tego, czy kupujesz pod wynajem, pod odsprzedaż, czy na własny użytek
• Tego, czy ten zakup to 5%, 25% czy 80% Twojego majątku

Polski blog o Dubaju nie zadaje tych pytań. Zakłada, że odpowiedź zawsze brzmi "kupuj".

5. Czego brakuje w polskim ekosystemie informacyjnym

Po latach czytania polskich treści o Dubaju zrobiłam listę tematów, których prawie nigdzie nie ma, mimo że są kluczowe:

W polskim blogu o Dubaju brakuje przede wszystkim:

1. Strategii wyjścia z inwestycji. Co zrobisz, jeśli za 5 lat zechcesz sprzedać, a rynek będzie akurat w korekcie?
2. Polskich podatków. Pełny rozkład: ryczałt, PIT-28, certyfikat rezydencji, deklaracje.
3. Korekty rynku. Jak się zachować, gdy ceny spadają? Trzymać? Sprzedawać? Refinansować?
4. Problemów po zakupie. Konflikty ze wspólnotą, podwyżki opłat eksploatacyjnych, pozwy, odbiór techniczny i lista usterek.
5. Ryzyka po stronie dewelopera. Jak czytać projekt, kogo unikać i czego szukać w warunkach rachunku powierniczego.

To są tematy, które klient musi poznać przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży (SPA), a nie po. Dlatego o nich piszę.

6. Co ja robię inaczej

Każdy artykuł na izzyagent.com ma cztery elementy, których nie znajdziesz u konkurencji:

6.1. Sekcja "Ryzyko" pod każdym artykułem

Niezależnie od tematu (lokalizacja, deweloper, rodzaj inwestycji) na końcu znajduje się sekcja co może pójść nie tak. Bez niej artykuł nie zostaje opublikowany. To zasada redakcyjna, której się trzymam.

6.2. Twarde liczby z DLD i źródła branżowe

Powołuję się na dane z dubailand.gov.ae, dubaipulse.gov.ae oraz raporty CBRE, JLL, Knight Frank, Engel & Völkers i Global Property Guide. Każda liczba ma źródło podane bezpośrednio w tekście, w nawiasie, tak by można było ją zweryfikować. Polski blog o Dubaju opiera się wyłącznie na marketingowych broszurach deweloperów. To dwie różne kategorie wiarygodności.

6.3. Daty publikacji i aktualizacji

Każdy artykuł ma datę publikacji (date) i datę ostatniej aktualizacji (updated). Rynek Dubaju zmienia się co kwartał. Artykuł sprzed dwóch lat z hasłem "ceny będą rosły o 20%" może być dziś wręcz szkodliwy. Dlatego artykuły regularnie przeglądam i opatruję datami.

6.4. Anonimowe studia przypadków

Konkretne historie polskich klientów (anonimowe, przytaczane za ich zgodą):

• Klientka, 42 lata, Warszawa. W 2022 roku kupiła apartament dwupokojowy w Dubai Marina za AED 2,1 mln. Czynsz 130 000 AED rocznie. W 2024 roku polski ryczałt wyniósł 11 050 zł, opłata eksploatacyjna wzrosła o 12%, a mieszkanie stało puste przez 2 miesiące. Realna rentowność netto: 3,9%. Klientka trzyma nieruchomość, bo wzrost jej wartości o 18% w ciągu 3 lat pokrywa tę różnicę.
• Klient, 54 lata, Kraków. W 2023 roku kupił apartament jednopokojowy w budowie, z odbiorem zaplanowanym na II kwartał 2024. Odbiór przesunięto na IV kwartał 2025. 18 miesięcy bez czynszu, kapitał zamrożony. Po odbiorze rentowność brutto wyniosła 7,2%, ale strata z pierwszych 18 miesięcy obniżyła wewnętrzną stopę zwrotu o 11 punktów procentowych.
• Para, 36 i 38 lat, Wrocław. Chcieli kupić mieszkanie "pod wakacje i najem krótkoterminowy". Po analizie odradziłam im zakup w ich budżecie 1,2 mln AED, bo w tej cenie najem wakacyjny się nie opłaca. Zamiast tego poleciłam studio na najem długoterminowy w JVC. Kupili. Rentowność netto 5,1%, są zadowoleni.

To są realne liczby. Nie reklamy.

7. Moja zasada: nie sprzedam Ci nieruchomości, jeśli wiem, że stracisz

To jest najważniejszy akapit tego artykułu. Kieruję się wewnętrznym zestawem zasad doradczych. Oto trzy z nich:

Reguła 1: Jeśli ten zakup to >50% Twojego majątku, mówię stop

Dubaj to jedno aktywo, w jednej walucie (AED sztywno powiązanym z dolarem), w jednej jurysdykcji. Ulokowanie ponad połowy majątku w jednym aktywie to ryzyko, na które niedoświadczony inwestor nie powinien się narażać. Mówię klientom wprost: jeśli to Twój jedyny majątek, kup coś mniejszego albo nie kupuj wcale.

Reguła 2: Jeśli horyzont jest <3 lata, mówię stop

Koszty transakcyjne przy zakupie (~6%), koszty wyjścia (~3%), różnice kursowe i zmienność cyklu rynkowego razem sprawiają, że okres krótszy niż 3 lata to spekulacja, a nie inwestycja. Nie pomagam w spekulacji. To nie jest moja branża.

Reguła 3: Jeśli nie rozumiesz, co kupujesz, mówię "wróćmy do tematu za miesiąc"

Klient, który nie rozumie różnicy między pełną własnością (freehold) a własnością czasową (leasehold), między zakupem z rachunkiem powierniczym (escrow) a bez niego, między aktem własności w rejestrze DLD a wstępną rejestracją Oqood, nie powinien podpisywać umowy kupna-sprzedaży. Wolę stracić prowizję, niż mieć klienta, który za pół roku napisze: "pani Izo, ja tego nie rozumiałam".

Te zasady kosztują mnie pieniądze. Co miesiąc rezygnuję z transakcji, które inni pośrednicy chętnie by zamknęli. Ale to jedyny sposób, żeby zbudować uczciwą agencję w Dubaju, do której klient wraca po 5 latach z drugim zakupem, a nie z pozwem.

8. Zaproszenie do dialogu

Ten blog nie powstał po to, żeby udowodnić, że mam rację. Powstał po to, żeby polski klient miał pełny obraz przed decyzją. Czasem ten obraz prowadzi do zakupu, czasem nie. Obie odpowiedzi są dla mnie w porządku.

Jeśli czytasz to i myślisz "ale to wszystko brzmi mniej różowo niż w broszurach" - dobrze. Tak ma być. Lepiej dowiedzieć się tego z bloga niż z PIT-28 za rok.

Jeśli masz konkretne pytanie (o daną nieruchomość, dzielnicę, dewelopera czy sytuację podatkową) - napisz. Jeśli chcesz porozmawiać przez 30 minut bez zobowiązań - umów się. Jeśli chcesz dostawać kolejne artykuły z sekcją "Ryzyko" - zapisz się na newsletter.

Ryzyko (sekcja stała)

Ten artykuł zawiera moje opinie i doświadczenie z rynku Dubaju za lata 2012-2026. Nie stanowi porady podatkowej ani inwestycyjnej. Stawki podatkowe, traktaty i przepisy zmieniają się - zawsze potwierdź aktualny stan prawny u doradcy podatkowego (rekomenduję kancelarie wyspecjalizowane w międzynarodowym prawie podatkowym). Dane DLD są aktualne na dzień publikacji. Rzeczywista rentowność i koszty mogą różnić się od podanych przykładów. Inwestycje w nieruchomości wiążą się z ryzykiem utraty kapitału.

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram