Ile naprawdę zarobisz na wynajmie w Dubaju - zwrot 2026 w różnych segmentach

Opublikowano: 7 maja 2026. Ostatnia aktualizacja: 7 maja 2026. Następny przegląd danych: 7 listopada 2026. Stawki opłat eksploatacyjnych, indeks czynszowy RERA oraz polski ryczałt są aktualne na dzień publikacji.

1. Rentowność najmu brutto i netto - dlaczego to dwie różne inwestycje

Broszura dewelopera mówi "7% rentowności najmu". Twój znajomy, który kupił w JVC w 2023 roku, mówi, że zarabia świetnie. Blog o inwestowaniu w Dubaju kopiuje ten nagłówek bez gwiazdki. I tu zaczyna się problem, bo rentowność brutto to dopiero punkt wyjścia w kalkulacji, a nie jej wynik.

Definicja jest prosta. Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu i pomnożony przez 100. Dla studia w JVC kupionego za AED 650 000 z czynszem AED 52 000 rocznie wychodzi 8,0% brutto. Brzmi świetnie.

Ale od tych 8,0% odejmujesz po kolei:

• Opłatę eksploatacyjną (AED 8-14 za sqft rocznie w JVC) - koszt obowiązkowy niezależnie od tego, czy lokal jest zajęty
• Zarządzanie nieruchomością (8-12% czynszu przy najmie długoterminowym, 20-25% przy krótkoterminowym)
• Okresy bez najemcy (nawet w JVC przy obłożeniu 95% płacisz za 5% pustostanu, czyli ok. 2 600 AED)
• Utrzymanie i naprawy (0,5-1% wartości nieruchomości rocznie)
• Ubezpieczenie (AED 1 000-2 500 rocznie dla typowego apartamentu)
• DEWA lub chłodzenie - zależnie od tego, kto płaci wedle umowy najmu
• Polski ryczałt 8,5% (do 100 000 PLN przychodu) i 12,5% od nadwyżki

Po tych odliczeniach 8,0% brutto z JVC zamienia się w 4,5-5,5% netto. To wciąż bardzo dobry wynik jak na inwestycję w dojrzałym, płynnym rynku, ale zupełnie inna rozmowa niż ta, którą prowadzi deweloper.

Ten artykuł operuje na liczbach netto. Wartość brutto podaję tylko jako punkt odniesienia, bo takim językiem posługuje się rynek. Dla każdej kalkulacji rozpisuję konkretne koszty, żebyś wiedziała, skąd bierze się każda złotówka różnicy.

2. Rentowność brutto według dzielnicy i typu lokalu - tabela porównawcza 2026

Poniższa tabela otwiera dyskusję, a nie ją zamyka. Rentowność brutto wyliczyłam z transakcji DLD oraz raportów Bayut, Property Finder i Engel & Völkers UAE za I kw. 2026. W tej samej dzielnicy poszczególne budynki potrafią różnić się o 1-1,5 punktu procentowego w zależności od roku budowy, zarządcy i stanu technicznego.

Z tabeli płynie kilka obserwacji.

Po pierwsze, studio wcale nie zawsze daje najwyższą rentowność brutto. W Downtown lokale 1BR i 2BR biją studio, bo popyt najemców skupia się właśnie w tym przedziale (cudzoziemcy pracujący na kontrakcie, pary bez dzieci). W JVC wygrywa studio, bo popyt jest szerszy, a ceny jednostkowe niskie.

Po drugie, rozpiętość między najniższą a najwyższą rentownością w obrębie jednej dzielnicy wynosi zazwyczaj 1-1,5 punktu procentowego. To różnica między nowym budynkiem z ładnym widokiem i sprawnym zarządzaniem częściami wspólnymi a starszą wieżą z wysoką opłatą eksploatacyjną i słabą administracją. Wybierając konkretny budynek, zawsze sprawdzaj raport opłat eksploatacyjnych z DLD, bo nie wszystkie inwestycje w JVC mają ten sam koszt utrzymania.

Po trzecie, Downtown pokazuje ciekawą prawidłowość: studio ma niższą rentowność brutto niż lokale 1BR i 2BR. To odwrotność JVC. Powód: ceny studiów w Downtown są względnie zawyżone przez bardzo wysoki próg wejścia, podczas gdy lokale 1BR i 2BR oferują lepszy stosunek ceny do czynszu.

3. Najem długoterminowy a krótkoterminowy - realne porównanie po kosztach

Pytanie "Airbnb czy najem długoterminowy?" zadaje mi niemal każda osoba, która poważnie rozważa zakup w Dubaju. Odpowiedź brzmi: najem krótkoterminowy daje wyższą rentowność brutto, ale nie zawsze wyższą rentowność netto. Różnica tkwi w kosztach operacyjnych i w tym, jak bardzo musisz się angażować.

Zacznijmy od danych rynkowych. Według Airbtics i AirROI przeciętny lokal na Airbnb w Dubaju przynosi ok. AED 172 000 (~47 000 USD) przychodu rocznie (dane za okres luty 2025 - styczeń 2026), przy średniej cenie za dobę (ADR) AED 638 i medianie obłożenia 73%. To jednak mediana wszystkich lokali, od kawalerki na obrzeżach po penthouse na Palmie. W segmencie z najwyższej półki (Marina, Downtown, JBR, DIFC) obłożenie sięga 68-78% przy ADR AED 750-1200. W segmencie średnim (JVC, Business Bay) obłożenie wynosi 55-65% przy ADR AED 450-650.

Kilka rzeczy wynikających z tej tabeli wymaga komentarza.

Rentowność netto najmu krótkoterminowego w segmencie wyższym może wynieść 5,5-8%, czyli wciąż wyraźnie więcej niż przy najmie długoterminowym. Ale tylko wtedy, gdy masz bardzo dobrego operatora z udokumentowanym obłożeniem, a budynek faktycznie dopuszcza najem krótkoterminowy. Część wspólnot w Dubaju zakazuje Airbnb w regulaminie. Sprawdź to przed zakupem, nie po.

Najem krótkoterminowy w segmencie średnim nie bije już wyraźnie długoterminowego. Po odjęciu wyższych kosztów zarządzania, opłat za DEWA, wyposażenia i napraw różnica w rentowności netto między najmem krótko- a długoterminowym w JVC czy Business Bay to często tylko 0,5-1 punkt procentowy. Za ten punkt więcej bierzesz na siebie ryzyko sezonowości, ryzyko zmiany przepisów i znacznie więcej pracy operacyjnej.

Sezonowość najmu krótkoterminowego w Dubaju jest ostra. Październik-kwiecień to pełny sezon (wysokie obłożenie, wysokie ADR). Czerwiec-wrzesień to martwy okres: temperatury 40-45°C, turyści nie przyjeżdżają, lokale na Airbnb pustoszeją. Dobry operator radzi sobie z tym przez długoterminowe kontrakty korporacyjne na lato, ale musisz sprawdzić, czy Twój rzeczywiście tak robi.

4. Trzy pełne kalkulacje rentowności netto - studio JVC, 1BR Marina, 2BR Dubai Hills

Przejdźmy do konkretnych liczb. Trzy przykładowe nieruchomości, jeden format kalkulacji, wszystkie koszty widoczne. Każdy scenariusz zakłada najem długoterminowy na 12 miesięcy, brak kredytu hipotecznego (zakup za gotówkę) oraz właściciela będącego polskim rezydentem podatkowym. Kurs przeliczeniowy: 1 AED = 1,03 PLN (maj 2026).

Widzisz już różnicę między 8% brutto a 4,6% netto dla studia w JVC. To nie jest mała różnica, to niemal połowa. A przy lokalu 1BR w Marinie rentowność brutto 6,2% zamienia się w 3,4% netto. Każda z tych liczb to poprawna odpowiedź na pytanie "ile zarobię na wynajmie". Zależy tylko, które pytanie zadajesz.

Ważna uwaga do tabeli. Korekta na utrzymanie i naprawy w wysokości 0,7% wartości to założenie ostrożne, właściwe dla nowego lub niedawno wyremontowanego apartamentu. Dla nieruchomości starszej niż 10 lat (wieże w Marinie z lat 2007-2012) przyjmuj 1-1,5% wartości rocznie. Klimatyzacja, sprzęt AGD i wykończenie nie chodzą wiecznie, zwłaszcza przy intensywnym użytkowaniu przez kolejnych najemców.

5. Opłata eksploatacyjna i chłodzenie - koszty, które rosną co roku

Opłata eksploatacyjna pokrywa utrzymanie części wspólnych budynku: wind, lobby, basenu, ochrony i ogrodów. Pobiera ją zarządca nieruchomości, a reguluje ją DLD przez Service Charge Index. Płacisz ją jako właściciel niezależnie od tego, czy lokal jest zajęty, czy stoi pusty.

W 2026 roku opłaty eksploatacyjne kształtują się następująco (AED za sqft rocznie, zgodnie z DLD Service Charge Index):

• JVC: AED 8-14/sqft (nowe budynki wyżej, starsze poniżej)
• Business Bay: AED 14-20/sqft
• Dubai Marina: AED 14-28/sqft (zależnie od budynku, wieże z lat 2007-2010 niżej)
• Downtown Dubai: AED 17-40/sqft, budynek Burj Khalifa: ok. AED 68/sqft
• Dubai Hills: AED 12-18/sqft
• Town Square: AED 9-13/sqft
• JBR: AED 16-22/sqft

Praktyczna konsekwencja: dla apartamentu 780 sqft w Marinie opłata eksploatacyjna może wynieść AED 10 920 (przy AED 14/sqft) albo AED 21 840 (przy AED 28/sqft). To różnica prawie AED 11 000 rocznie, czyli równowartość ok. 9-10% rocznego czynszu tego apartamentu. Oceniając konkretny budynek, zawsze proś o zaświadczenie o opłacie eksploatacyjnej z DLD.

Drugi ważny koszt to chłodzenie, czyli centralne chłodzenie z sieci miejskiej. W Dubaju większość nowych budynków w Downtown i Marinie korzysta z sieci Empower lub Tabreed. Chłodzenie ma dwa składniki:

• Stały abonament (opłata przyłączeniowa) - płaci go właściciel, od AED 3 000 do AED 8 000 rocznie w zależności od mocy przyłącza. To koszt, który ponosisz nawet wtedy, gdy w apartamencie nikt nie mieszka.
• Zmienne zużycie - ok. AED 0,50-0,70 za jednostkę chłodu (RT) na godzinę. W praktyce najemca płaci co miesiąc AED 400-800 latem za 1BR (do AED 1 500 za 2BR w szczytowym miesiącu). W umowach najmu często rozróżnia się, kto za co płaci. Ustal to wyraźnie przed podpisaniem.

Kluczowa pułapka związana z chłodzeniem: przy zakupie apartamentu w budynku z centralnym chłodzeniem wyliczona rentowność brutto często nie uwzględnia stałego abonamentu właściciela. W efekcie rentowność wygląda lepiej, niż jest w rzeczywistości. Przykład: lokal 1BR w Downtown za AED 2 000 000 z czynszem AED 120 000 rocznie (rentowność brutto 6,0%) plus AED 5 000 stałego abonamentu za chłodzenie po stronie właściciela obniża rzeczywisty przychód netto do AED 115 000, a rentowność brutto po korekcie wynosi 5,75%.

I wreszcie trzecia rzecz, o której mało kto mówi: opłata eksploatacyjna rośnie. DLD regularnie podnosi stawki (zazwyczaj raz na 1-2 lata), a zarządcy uzasadniają podwyżki wzrostem kosztów pracy i energii. W horyzoncie 10-letnim zakładaj, że opłata eksploatacyjna wzrośnie o 20-35% względem stawki z dnia zakupu. Uwzględnij to w prognozie.

6. Umeblowane czy nieumeblowane - premia w czynszu i kosztach

W Dubaju najem umeblowanego apartamentu przynosi 15-25% wyższy czynsz roczny niż ten sam lokal bez mebli. Dla 1BR w Marinie: nieumeblowany ok. AED 95 000-105 000 rocznie, ten sam umeblowany AED 110 000-128 000. Różnica to AED 15 000-23 000 rocznie.

Koszt umeblowania w dobrym standardzie (meble, AGD, elektronika, wyposażenie): AED 20 000-40 000 dla studia, AED 35 000-65 000 dla 1BR, AED 55 000-100 000 dla 2BR. Przy premii czynszowej zwrot kosztu umeblowania zajmuje zwykle 18-24 miesiące. To akceptowalny wydatek, jeśli planujesz wynajmować przez minimum 5 lat.

Jest jednak kilka pułapek.

Umeblowany lokal ma wyższe koszty utrzymania. Meble się psują, AGD wymaga serwisu, pościel i ręczniki się zużywają. Przy najmie długoterminowym (1 najemca przez 2-3 lata) zużycie jest umiarkowane. Przy krótkoterminowym (kilkuset gości rocznie) wymiana wyposażenia co 2-3 lata jest realna.

Umeblowany lokal lepiej sprawdza się w najmie krótkoterminowym na Airbnb niż nieumeblowany, bo goście oczekują gotowego mieszkania. W najmie długoterminowym część najemców woli lokal nieumeblowany, bo ma własne meble i nie chce płacić premii. Po umeblowane lokale w najmie długoterminowym sięgają zwykle cudzoziemcy przyjeżdżający na roczny kontrakt bez dobytku.

Moje zalecenie: jeśli kupujesz w Marinie, Downtown lub JBR z myślą o wynajmie, zainwestuj w dobre umeblowanie. Jeśli kupujesz w JVC albo Dubai Hills pod najem rodzinny lub długoterminowy dla par, rozważ wariant nieumeblowany i zaproponuj nieco niższy czynsz, bo wtedy trafiasz do szerszej grupy najemców.

7. Pustostany według dzielnicy - co je napędza i jak je ograniczać

Wskaźnik pustostanów to procentowy udział czasu, w którym lokal stoi pusty i nie przynosi przychodu. W wyliczeniu rentowności netto to jeden z kluczowych parametrów, bo bezpośrednio obniża efektywny czynsz roczny.

Rynkowe poziomy pustostanów dla najmu długoterminowego w Dubaju w 2026 roku kształtują się następująco:

• JVC: ok. 3-5% pustostanów w dobrze zarządzanych budynkach (trafnie wycenione apartamenty wynajmują się od 48 godzin do 2 tygodni od wystawienia)
• Dubai Marina, Downtown, Business Bay: 2-5% pustostanów, popyt przewyższa podaż w dobrych lokalach, najdłużej stoją te z czynszem zbyt wysokim względem indeksu RERA
• Dubai Hills: 4-6%, silny popyt rodzinny, sezonowość szkolna (wrzesień)
• JBR, Jumeirah: 3-6%, dobre lokale idą szybko, gorsze stoją dłużej
• Starsze lub gorzej zlokalizowane budynki: 8-15% pustostanów, zwłaszcza budynki z lat 2005-2010 bez remontu, z wysoką opłatą eksploatacyjną i słabym zarządzaniem częściami wspólnymi

Co napędza pustostany?

Cena powyżej indeksu RERA. Indeks czynszowy RERA to oficjalny kalkulator DLD, który wskazuje, jaki czynsz możesz pobierać przy odnawianiu umowy. Nowy najem nie jest nim ograniczony, ale jeśli wycenisz lokal powyżej rynku, najemca po prostu pójdzie do sąsiedniego budynku. Sprawdź indeks RERA przed wystawieniem, jest na stronie RERA i w aplikacji DLD.

Jakość zarządcy. Dobry zarządca odpowiada na zapytania najemców w ciągu 24 godzin, ma bazę potencjalnych najemców i wystawia lokal na Property Finder i Bayut z profesjonalnymi zdjęciami. Słaby zostawia zapytanie bez odpowiedzi przez tydzień. Różnica w pustostanach to 2-4 tygodnie rocznie.

Stan techniczny. Awaryjna klimatyzacja albo zepsuta zmywarka to powód do negocjowania niższego czynszu albo do szukania innego lokalu. Utrzymuj lokal na bieżąco.

Moment wystawienia. Sezon najmu w Dubaju to wrzesień-październik (cudzoziemcy wracają po lecie, rodziny szukają mieszkania przed rokiem szkolnym). Lokal wystawiany w lipcu albo sierpniu stoi dłużej. Jeśli umowa kończy się w sierpniu, zacznij szukać nowego najemcy 2 miesiące wcześniej albo negocjuj przedłużenie o 1 miesiąc, żeby przesunąć termin odnawiania na wrzesień.

8. Polski ryczałt 8,5% i 12,5% - jak obniża faktyczny zwrot

Z perspektywy polskiego rezydenta podatkowego dochody z najmu nieruchomości za granicą podlegają opodatkowaniu w Polsce i trzeba je wykazać w rocznym zeznaniu. Sama umowa między Polską a ZEA nie zwalnia tych dochodów z podatku w Polsce, więc nie licz na to, że pozostaną nieopodatkowane tylko dlatego, że nieruchomość jest w Dubaju.

Mechanizm: polski właściciel może rozliczać najem zagraniczny ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). Stawki obowiązujące od 2023 roku:

• 8,5% od przychodów z najmu do 100 000 PLN rocznie
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 PLN

Rzecz kluczowa: ryczałt liczymy od przychodu, a nie od dochodu. Nie odliczysz kosztów operacyjnych (opłaty eksploatacyjnej, zarządzania, napraw). Płacisz od całości czynszu otrzymanego w walucie obcej, przeliczonego na PLN według kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu.

Konkretny przykład. Studio w JVC z czynszem AED 52 000 rocznie to ok. 53 560 PLN (przy 1 AED = 1,03 PLN). Ryczałt 8,5% daje 4 553 PLN podatku. Niewiele? Tak, ale pamiętaj, że to podatek od przychodu, a nie od zysku. Twój faktyczny dochód netto z tego studia (po kosztach operacyjnych) to ok. 34 350 PLN, więc efektywna stawka podatku od dochodu wynosi ok. 13,3%, czyli już niebłaho.

Drugi przykład. Lokal 2BR w Dubai Hills z czynszem AED 140 000 to ok. 144 200 PLN. Tu wchodzimy w stawkę 12,5% od nadwyżki: 8 500 PLN (8,5% od 100 000 PLN) plus 5 525 PLN (12,5% od 44 200 PLN nadwyżki), czyli łącznie 14 025 PLN podatku rocznie.

Jeśli masz więcej niż jedną nieruchomość na wynajem, przychody sumują się dla celów PIT-28. Przy trzech apartamentach przynoszących łącznie 400 000 PLN przychodu rocznie 300 000 PLN wpada w stawkę 12,5%. Efektywny podatek: 8 500 PLN (8,5% od 100 000) plus 37 500 PLN (12,5% od 300 000), czyli 46 000 PLN. To ok. 11,5% całości przychodu.

Jedna uwaga techniczna. Ryczałt rozlicza się w PIT-28, czyli odrębnej deklaracji niż PIT-36 czy PIT-37. Termin: do 30 kwietnia roku następnego. Powyżej pewnego progu przychodów może być wymagana zaliczka wpłacana w trakcie roku. Szczegóły zmienia ustawa podatkowa, więc zawsze konsultuj się ze swoim doradcą podatkowym, bo przepisy w tym zakresie się zmieniają.

9. Pięć ostrzeżeń, które warto przeczytać przed zakupem

Na koniec pięć kwestii, które regularnie pomijają analizy rentowności skupione wyłącznie na liczbach.

Ostrzeżenie 1: opłata eksploatacyjna może skoczyć. W kilku budynkach w Downtown i Marinie opłata eksploatacyjna wzrosła o 20-30% w ciągu 2 lat z powodu kosztów energii i pracy personelu. DLD może zatwierdzić podwyżkę i ją zatwierdza. Jeśli kupujesz nieruchomość z założeniem rentowności 6%, a opłata eksploatacyjna wzrośnie o AED 3 000 rocznie, tracisz ok. 0,2-0,4 punktu procentowego rentowności netto, bez żadnej zmiany w czynszu.

Ostrzeżenie 2: Empower i Tabreed to monopol. W budynkach z centralnym chłodzeniem nie zmienisz dostawcy. Płacisz tyle, ile ustali Empower albo Tabreed. Ceny chłodzenia historycznie rosły, więc nie zakładaj, że przez 10 lat pozostaną zamrożone.

Ostrzeżenie 3: przepisy o najmie krótkoterminowym się zmieniają. DTCM w 2026 roku wymaga licencji i każe przestrzegać zasad konkretnego budynku. Część wspólnot i wspólnotowych zarządów (HOA, Home Owners Association) przyjmuje uchwały zakazujące Airbnb na swoim terenie. Kupując z zamiarem najmu krótkoterminowego, zawsze sprawdzaj regulamin wspólnoty, a nie tylko ogólne przepisy.

Ostrzeżenie 4: indeks czynszowy RERA ogranicza podwyżki. Przy odnowieniu umowy podniesiesz czynsz tylko o tyle, na ile pozwala indeks RERA (maksymalnie 10-20% w zależności od tego, jak Twój czynsz wypada wobec aktualnych stawek rynkowych). Jeśli kupiłaś drogie studio i wynajmujesz poniżej rynku, możesz stopniowo dochodzić do stawki rynkowej. Ale jeśli rynek wzrósł szybciej, niż pozwala podnosić indeks RERA, jesteś ograniczona.

Ostrzeżenie 5: ryzyko walutowe AED-PLN jest jednostronne. AED jest sztywno powiązany z USD od 1997 roku (3,6725 AED za 1 USD). Twoje ryzyko walutowe to nie AED wobec USD, tylko PLN wobec USD. W 2022 roku 1 AED kosztował ok. 1,07 PLN. W maju 2026 to ok. 1,03 PLN, czyli przez 4 lata Twój przychód w AED wyrażony w złotych osłabł o ok. 4%. Nie ma w tym dramatu, ale przeliczając wynik na złote na koniec roku, warto ten efekt uwzględnić.

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram