Studium przypadku: dwupokojowe w Dubai Marina kupione w 2022 - co wydarzyło się przez 4 lata

Opublikowano 7 maja 2026. Tożsamość klientki została zanonimizowana (inicjały M.K.), a cała historia opiera się na rzeczywistym wzorcu z portfela BHomes z lat 2022-2026, za zgodą klientki i z zachowaniem jej prywatności.

1. Profil klientki: kim jest M.K.

W listopadzie 2022 roku M.K. miała 42 lata, była wspólniczką w warszawskiej kancelarii prawnej (dochód na kontrakcie B2B 700-900 tys. PLN rocznie), nie miała męża ani dzieci i nie posiadała własnego mieszkania. Jej portfel: 1,5 mln PLN w polskich obligacjach detalicznych, 800 tys. PLN w funduszach ETF, 700 tys. PLN w gotówce. Cele: dywersyfikacja walutowa (ekspozycja na dolara przez dirhama), drugie aktywo poza Polską oraz rentowność wyższa niż na polskich obligacjach (5,8%). Horyzont inwestycyjny: 7-10 lat.

Rozważała Cypr (niska rentowność 3-4%), Maderę (słaba płynność) i Costa del Sol (nadpodaż). Wybrała Dubaj ze względu na rentowność brutto 6-7%, ekspozycję na dolara i dojrzały rynek najmu.

2. Zakup (listopad 2022): twarde liczby

Lokalizacja: wieżowiec w Dubai Marina, średnie piętro (28), widok na marinę, apartament dwupokojowy, 1240 stóp kwadratowych (115 m2), budynek z 2018 roku.

Cena: AED 2 100 000 (gotówka, bez kredytu hipotecznego).

W przeliczeniu na złote, po kursie NBP z 30 listopada 2022 (1 AED = 1,2257 PLN): ok. 2,74 mln PLN (2 738 949 PLN). To stanowiło około 80% jej dostępnej gotówki plus częściowo upłynnione fundusze ETF.

Pierwszy najem: AED 130 000 brutto rocznie, umowa na 12 miesięcy, indyjska rodzina pracująca na kontrakcie zagranicznym, 4 czeki, lokal wynajęty od pierwszego dnia.

3. Rok 2023: punkt wyjścia

Rentowność brutto: 6,2%. Rentowność netto operacyjna: 3,4% (72 tys. / 2,1 mln).

Polski podatek: 130 000 AED × 1,11 (kurs NBP z 2023 roku) = 144 300 PLN przychodu. Ryczałt: 8,5% × 100 000 + 12,5% × 44 300 = 14 038 PLN, czyli ok. AED 12 647.

Rentowność netto po polskim podatku: 2,83%. Klientka spodziewała się 6-7% netto, jak obiecują reklamy z hasłem "ROI 10%". Rzeczywista liczba: poniżej 3%. Pierwszy szok.

Wartość na koniec 2023: AED 2 300 000 (apartamenty wg REIDIN +9% rok do roku). Wzrost wartości: +9,5%.

4. Rok 2024: hossa na rynku, pierwsze przedłużenie umowy

Przedłużenie umowy najmu zgodnie z indeksem czynszowym RERA: AED 145 000 (+11,5%, podwyżka dopuszczalna wzrostem cen w porównywalnych nieruchomościach).

Rentowność brutto: 6,9%. Rentowność netto operacyjna: 3,93%.

Polski podatek: 145 000 × 1,10 (kurs NBP z 2024 roku) = 159 500 PLN. Ryczałt: 15 938 PLN, czyli ok. AED 14 489.

Rentowność netto po polskim podatku: 3,25%.

Wartość na koniec 2024: AED 2 550 000 (REIDIN +12% rok do roku). Skumulowany wzrost wartości: +21%.

Klientka pyta o drugi apartament. Mówię nie: portfel jest już zbyt mocno skoncentrowany.

5. Rok 2025: szczyt, zmiana najemcy

Październik 2025: indyjski najemca dostał ofertę pracy w Singapurze. Miesiąc bez najemcy (listopad). Nowa umowa w grudniu 2025: AED 155 000 (szczyt rynku, porównywalne nieruchomości 150-165 tys.).

Czynsz efektywny w 2025 roku (po uśrednieniu): ~AED 148 000. Efektywna rentowność brutto: 7,05%. Rentowność netto operacyjna: 3,31%.

Polski podatek: ~AED 14 864.

Rentowność netto po polskim podatku: 2,61% (gorzej niż w 2024 roku ze względu na miesiąc bez najemcy).

Wartość na koniec 2025: AED 2 700 000 (REIDIN +12,88% rok do roku). Skumulowany wzrost wartości: +28,6%.

Szczyt. Gdyby sprzedała na koniec 2025 roku, realny zysk byłby najwyższy. Pomyślała o tym dwa miesiące za późno.

6. I kwartał 2026: korekta i decyzja

Luty 2026: eskalacja konfliktu z Iranem, ataki dronów na infrastrukturę w Zatoce. Indeks nieruchomości giełdy DFM spada o 21% w sześć tygodni. Serwis PanicSelling.com pokazuje ponad 200 aktywnych ogłoszeń z rabatem 10-30%. Z transakcji, które sama widziałam w Marinie w I kwartale 2026, wychodzi spadek rzędu -3%.

Status apartamentu w marcu 2026:

• Najemca w połowie okresu umowy (do października 2026), bez problemów
• Wartość rynkowa: AED 2 600 000 (-3,7% od szczytu)
• Czas sprzedaży porównywalnych nieruchomości: 90-120 dni (wobec 30-45 dni w 2025)

M.K. przyjeżdża na konsultację. Trzymać czy sprzedać?

Rachunek sprzedaży dziś

W odniesieniu do kapitału początkowego AED 2 234 600 daje to zysk z kapitalizacji +AED 193 800 (+8,7%). Do tego skumulowane przepływy z najmu ~AED 240 000. Razem +AED 433 800 (+19,4%) w cztery lata, czyli ok. 4,5% rocznie w dirhamach.

W złotych ten sam scenariusz wygląda znacznie gorzej, bo kurs zadziałał przeciwko niej: kwota netto ze sprzedaży 2 428 400 AED po kursie 1,0159 to ok. 2 467 000 PLN, a razem z przepływami z najmu (ok. 252 000 PLN) daje ok. 2 719 000 PLN wobec 2 739 000 PLN włożonych w listopadzie 2022. Czyli po czterech latach nominalnie mniej więcej tyle, ile weszło (-0,7%). Sprzedaż dziś oznaczałaby zamknięcie inwestycji na zerze liczonym w walucie, w której klientka żyje.

Mniej niż polskie obligacje detaliczne (5,8%), mniej niż lokata, mniej niż cokolwiek z tej tabeli.

Decyzja: trzymać do 2027-2028

Argumenty:

• Bufor zysków +24% pokrywa nawet korektę bazową Fitch (do -15% dla całego rynku)
• Sprzedaż w trakcie korekty zamraża zysk poniżej bezpiecznych alternatyw
• Bieżąca umowa najmu jest stabilna do października 2026
• Brak kredytu hipotecznego oznacza brak presji
• Mój scenariusz bazowy zakłada odbicie w 2027 roku

Plan: kwartalny monitoring i wyjście z inwestycji w I kwartale 2028 roku lub wcześniej, jeśli pojawi się kupujący gotowy zapłacić powyżej AED 2,8 mln.

7. Rzeczywista wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) za 4 lata: pełne obliczenia

Kapitał początkowy: AED 2 234 600 (ok. 2,74 mln PLN po kursie NBP z 30 listopada 2022: 1 AED = 1,2257 PLN).

Skumulowane przepływy netto po polskim podatku:

Wartość dziś: AED 2 600 000.

Papierowy wzrost kapitału własnego: 365 400 AED. Do tego przepływy z najmu: 240 000 AED. Łączny zysk nominalny: AED 605 400, czyli +27,1% w cztery lata, co daje wewnętrzną stopę zwrotu ~7,1% rocznie w dirhamach.

I tu wchodzi kurs, który zjada połowę tej historii

To jest moment, w którym muszę być wobec Ciebie całkowicie uczciwa, bo to najważniejsza lekcja z tego case study. Kurs AED/PLN nie wzrósł. Spadł. Według tabel NBP: 30 listopada 2022 roku 1 AED kosztował 1,2257 PLN, a 5 sierpnia 2026 roku już tylko 1,0159 PLN. To -17% w cztery lata. Złoty się umocnił, a mieszkanie w Dubaju jest przez sztywny peg aktywem dolarowym.

Policzmy więc całość w złotych, czyli w walucie, w której klientka realnie żyje:

• Wejście (listopad 2022): 2 234 600 AED po 1,2257 = ok. 2 739 000 PLN
• Wartość dziś: 2 600 000 AED po 1,0159 = ok. 2 641 000 PLN, czyli w złotych poniżej kwoty wejścia
• Przepływy z najmu: ok. 240 000 AED przeliczane po kursach z kolejnych lat (2023: 1,11; 2025: 0,98) to ok. 252 000 PLN
• Razem dziś: ok. 2 893 000 PLN wobec 2 739 000 PLN włożonych, czyli +5,6% w cztery lata

Roczna stopa zwrotu w złotych: ok. 1,4%. Przy 7,1% rocznie w dirhamach. Różnica to w całości kurs. Ten sam mechanizm działa w drugą stronę i przy osłabieniu złotego dodałby do wyniku kilkanaście procent, ale w tym konkretnym oknie czasowym zadziałał przeciwko klientce.

Porównanie z alternatywami w latach 2022-2026

W dirhamach inwestycja wypadła przyzwoicie: 7,1% rocznie to wynik między polskimi obligacjami a globalnym ETF-em. W złotych, czyli w walucie, w której klientka płaci rachunki, przegrała ze wszystkim z tej tabeli, łącznie ze zwykłą lokatą. Nie dlatego, że mieszkanie było złe. Dlatego, że w tym oknie czasowym złoty umocnił się do dolara o kilkanaście procent.

To jest ta część rozmowy, której nie usłyszysz na webinarze o "ROI 10% netto". Nieruchomość w Dubaju to zakład na dolara równie mocny jak zakład na dubajski rynek. Jeśli Twoje zobowiązania są w złotych, a horyzont krótszy niż 7-10 lat, ryzyko kursowe potrafi być większe niż ryzyko samego rynku nieruchomości. Dlatego przy każdej rozmowie pytam najpierw o walutę Twoich zobowiązań, a dopiero potem o dzielnicę.

8. Co zrobiłabym inaczej (3 lekcje)

Lekcja 1: mniejszy lokal. Apartament dwupokojowy w Marinie to zbyt duża pozycja dla osoby samotnej bez dzieci. Lepsze opcje w 2022 roku: kawalerka w Marinie (AED 1,3 mln) plus kawalerka w JVC (AED 0,8 mln), czyli wyższa rentowność brutto 8-9% i mniejsza koncentracja. Albo apartament dwupokojowy w JVC (AED 1,4 mln): wyższa rentowność, niższy wzrost wartości.

Lekcja 2: negocjacja opłaty eksploatacyjnej. W jej budynku opłata rosła 6-9% rocznie, co obniżyło rentowność o 2-3 punkty procentowe przez koszt, na który nie ma żadnego wpływu. Co robić: wybierać budynki z przejrzystym zarządzaniem (publikowane sprawozdania wspólnoty właścicieli), negocjować górny limit podwyżek w pierwszych trzech latach i sprawdzać historię wzrostu opłat z ostatnich pięciu lat.

Lekcja 3: polski podatek od pierwszego dnia. M.K. nie wiedziała, że ulga mieszkaniowa nie obejmuje Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Ryczałt 8,5%/12,5% nalicza się od pełnego przychodu brutto, bez odliczeń. Gdyby o tym wiedziała, rozważyłaby strukturę spółki (z o.o. lub komandytowej, z innymi stawkami i możliwością odliczenia kosztów). To powinno być pierwsze pytanie, a nie ostatnie.

9. Co poszło dobrze (3 rzeczy)

Zakup za gotówkę oznacza brak presji. Rezygnacja z kredytu hipotecznego to najlepsza decyzja w całym procesie. W korekcie I kwartału 2026 klienci z kredytem płacą oprocentowanie zmienne na poziomie 5-6,5% (EIBOR plus marża banku). Ona nie odczuwa żadnej presji finansowej.

Stabilny najemca, długa umowa. Dwunastomiesięczne umowy z porządnymi rodzinami pracującymi na kontraktach zagranicznych. Tylko miesiąc bez najemcy na około 48 miesięcy daje 97,9% obłożenia. Klienci stawiający na najem krótkoterminowy dla turystów raportują 70-80% obłożenia przy dużo niższym wyniku netto.

Cierpliwość. Cztery lata to dopiero połowa cyklu. M.K. nie wpadła w panikę w lutym 2026 roku, kiedy indeks giełdy DFM spadł o 21%. Wybrała analizę, a nie emocje. Każdy klient, którego widziałam sprzedającego w panice, wracał po roku z pytaniem: "dlaczego mnie Pani nie powstrzymała?".

10. Ryzyko: dlaczego ten przypadek nie jest Twoim przypadkiem

To historia jednej klientki, jednego profilu, jednej strategii. Inne profile w tym samym czasie kończą zupełnie inaczej:

• Klient z kredytem hipotecznym na 70% wartości (LTV), który w 2024 roku kupił nieruchomość gotową do odbioru w segmencie średnim: blisko progu opłacalności, oprocentowanie kredytu obniża przepływy z najmu
• Nieruchomość w budowie (off-plan) kupiona w 2024 roku z oddaniem w 2027: brak rentowności, brak płynności, brak pewności co do terminu
• Klient z pięcioma apartamentami lub większą liczbą: zupełnie inna dynamika portfela, koncentracja w jednym segmencie
• Kupujący na własne wakacje: matematyka zupełnie inna, wewnętrzna stopa zwrotu przestaje być właściwą miarą

Nie przenoś tego studium przypadku wprost na swoją sytuację. Twoja decyzja zależy od roku zakupu, budynku, dzielnicy, profilu finansowego w Polsce, horyzontu i sytuacji rodzinnej.

Masz apartament w Dubaju i chcesz zrobić podobną analizę? Napisz do mnie krótko: rok zakupu, dzielnica, cena. Odpowiem bezpłatnie z pierwszą oceną w 24-48h. WhatsApp: +971 52 453 5237. Email: [email protected].

Zastrzeżenie prawne

To studium przypadku jest zanonimizowaną kompozycją opartą na wzorcu rzeczywistych klientów BHomes z lat 2022-2026. Wszystkie liczby są realistyczne dla segmentu apartamentów dwupokojowych na średnich piętrach w Dubai Marina, w budynkach z 2018 roku i nowszych, ale nie dotyczą jednej konkretnej osoby. Kursy walutowe: kurs średni NBP dla pary AED/PLN. Dane rynkowe: REIDIN, DLD, Cushman & Wakefield Core, Knight Frank. Polskie stawki: ryczałt 8,5%/12,5% zgodnie z ustawą z 1998 r. ze zmianami z 2023 r. Treść artykułu nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu art. 76 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi ani usług doradztwa inwestycyjnego. Decyzje podejmuj po indywidualnej konsultacji z licencjonowanym agentem RERA oraz polskim doradcą podatkowym znającym jurysdykcję ZEA. Każda inwestycja w nieruchomości wiąże się z ryzykiem utraty kapitału.

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram