Nieruchomość w budowie czy gotowa w Dubaju - co da największy zwrot w 2026-2028

Opublikowano: 7 maja 2026. Ostatnia aktualizacja: 7 maja 2026. Następny przegląd danych: 7 sierpnia 2026. Artykuł aktualizujemy co kwartał na podstawie danych DLD, Knight Frank, Cushman & Wakefield i Bayut.

1. Rynek nieruchomości w budowie w liczbach - co mówią dane DLD za 2025 i Q1 2026

Nieruchomości w budowie to już 72% rynku, nie alternatywa

Kiedy w 2019 roku wchodziłam do branży, nieruchomości w budowie (off-plan) kupowali głównie spekulanci i zamożni Hindusi z doświadczeniem w rynkach wschodzących. Dziś to główny nurt. Dubai Land Department (DLD) opublikował dane za Q1 2026 i liczby są jednoznaczne: z 32 608 transakcji sprzedaży w segmencie mieszkaniowym aż 72,1% dotyczyło nieruchomości na etapie budowy. Pod względem wartości to AED 103,4 mld z łącznych AED 137,3 mld sprzedaży mieszkaniowej, czyli 75,3% segmentu opiera się na zasadzie "kupuję plany, nie klucze" (dla porównania całkowita wartość wszystkich transakcji DLD w Q1 2026 to AED 252 mld, ale obejmuje ona także kredyty hipoteczne, przeniesienia własności i grunty).

Rok 2025 był pod tym względem jeszcze wyraźniejszy: DLD zanotował 134 623 transakcje nieruchomościami w budowie o wartości AED 293 mld, przy 267 499 transakcjach ogółem. Sprzedaż przed oddaniem stanowiła 62,6% wolumenu i proporcjonalnie więcej wartości. W marcu 2026 sam segment apartamentów w budowie osiągnął AED 17,5 mld, co oznacza wzrost o 12,9% rok do roku (źródło: Zawya, DLD).

Dlaczego to istotne, zanim porównam obie opcje? Ponieważ dominujący udział nieruchomości w budowie zmienił mechanikę całego rynku. Gotowe mieszkania nie "walczą" z nieruchomościami przed oddaniem o tego samego kupującego. To dwa różne produkty inwestycyjne, o odmiennym profilu ryzyka, przepływach gotówki i horyzoncie czasowym. Większość artykułów na ten temat traktuje to jako prosty wybór. To błąd.

Co oznacza przewaga nieruchomości w budowie dla cen gotowych mieszkań

Paradoks, który obserwuję u wielu klientów: sądzą, że duża podaż nieruchomości w budowie obniży ceny gotowych mieszkań, bo "za 2-3 lata będzie więcej do wyboru". Rynek działa odwrotnie. Silny popyt na nieruchomości przed oddaniem pochłania kapitał inwestycyjny i ogranicza liczbę chętnych do zakupu gotowych mieszkań po cenach rynkowych. Gotowe apartamenty w dojrzałych dzielnicach (Dubai Marina, Business Bay, JLT) utrzymują wartość właśnie dlatego, że nie konkurują z nieruchomościami w budowie o kupującego szukającego rentowności najmu, lecz przyciągają zupełnie inną grupę.

Źródła: Dubai Land Department (dubailand.gov.ae), DXB Analytics, Zawya/Reuters (kwiecień 2026), Engel & Völkers Dubai (luty 2026), Gulf News Q1 2026.

2. Nieruchomości w budowie: jak naprawdę zarabiasz (i kiedy nie zarabiasz)

Trzy źródła zwrotu z nieruchomości w budowie

Inwestorzy kupujący nieruchomości przed oddaniem liczą na trzy rzeczy. Tylko jedna jest gwarantowana. Powiem wprost, bo zbyt wiele osób wchodzi w taki zakup z błędnymi założeniami.

Pierwsze: dyskonto wejścia. Deweloper sprzedaje na etapie przedsprzedaży po cenie niższej niż rynkowa, typowo 10-20% poniżej wartości gotowej nieruchomości w tej samej lokalizacji. To realny, bieżący zysk wbudowany w cenę zakupu. Sprawdzam to zawsze: jeśli nie ma dyskonta, nie ma sensu czekać 2-3 lata na odbiór.

Drugie: wzrost wartości w trakcie budowy. Rynek rośnie, więc nieruchomość oddana za 2 lata jest warta więcej niż dziś. W latach 2020-2025 wzrost w trakcie budowy wynosił 20-40% (Palm Jumeirah przed oddaniem: +40%, Jabal Ali First: +56,4% według raportów branżowych). Ale to nie jest gwarantowane, zależy od fazy cyklu, lokalizacji i dewelopera.

Trzecie: dźwignia na harmonogramie płatności. Wpłacasz 20% kapitału własnego, a kontrolujesz 100% aktywa. Wzrost wartości liczy się od pełnej kwoty. Przy wzroście ceny o 15% i wkładzie 20% zwrot z zainwestowanego kapitału wynosi 75%. To mechanizm, który napędza zainteresowanie nieruchomościami w budowie. Pamiętaj jednak, że dźwignia działa w obie strony.

Typowe harmonogramy płatności w 2026

Standardowe struktury na rynku w Q2 2026 (dane: Engel & Völkers, BHomes, Aurantius):

• 80/20: 80% w trakcie budowy (raty co kwartał), 20% przy odbiorze. Najpopularniejszy u Emaar i Sobha.
• 70/30: 70% podczas budowy, 30% przy odbiorze. Często z możliwością rozłożenia części tej kwoty na okres po przekazaniu kluczy.
• 60/40 z płatnością po odbiorze: 60% podczas budowy, 40% rozłożone na 1-3 lata po odbiorze. Danube, Binghatti.
• 1% miesięcznie (Danube): rezerwacja 10%, następnie 1% miesięcznie przez 60-80 miesięcy, 40-60% po odbiorze. Wyjątkowy plan dla inwestorów z ograniczonym kapitałem.
• 50/50: połowa podczas budowy, połowa przy odbiorze. Rzadszy, ale pojawia się przy projektach o krótkim terminie realizacji (18-24 miesiące).

Praktyczna uwaga: harmonogram płatności to nie tylko wygoda. Przy budowie trwającej 36 miesięcy i planie 70/30 zainwestowany kapitał rośnie stopniowo. Przez pierwsze 6-12 miesięcy pracuje na ciebie tylko wpłata początkowa (10% rezerwacji oraz ewentualne pierwsze raty). Licząc faktyczną wewnętrzną stopę zwrotu (IRR), musisz uwzględnić harmonogram wszystkich wpłat, a nie tylko cenę wyjściową.

Kiedy nieruchomość w budowie nie zarabia

Trzy scenariusze, które obserwuję u klientów twierdzących, że "kupili przed oddaniem i zarobili mniej, niż się spodziewali":

• Wejście na szczycie cyklu: jeśli kupiłeś przed oddaniem w 2022 roku w prestiżowej lokalizacji z 5% dyskontem, a rynek spada o 10-15% (scenariusz Fitch), wychodzisz na zero lub na stracie po kosztach transakcyjnych.
• Opóźnienie odbioru: deweloper oddaje nieruchomość 12-18 miesięcy po terminie. Przez ten czas nie zarabiasz na najmie, a twój kapitał jest zamrożony. W 2025 roku na czas oddano 64% projektów (Knight Frank), czyli 36% miało opóźnienia.
• Trudność ze sprzedażą w momencie odbioru: tysiące inwestorów próbuje sprzedać podobne mieszkania w tej samej chwili. Jeśli projekt był popularny, rynek wtórny na etapie odbioru jest przesycony. Konieczne dyskonto wobec ceny rynkowej wynosi wtedy 5-15%.

3. Gotowe nieruchomości: rentowność, stabilność i kto powinien kupować

Rentowność najmu w 2026: gdzie faktycznie zarabiasz na wynajmie

Gotowa nieruchomość zaczyna zarabiać od razu. To zasadnicza różnica, którą wielu inwestorów bagatelizuje na etapie liczenia "potencjalnego zwrotu". Dane z Q1 2026 (Bayut, The Middle East Insider, GuestReady):

Źródła: Bayut Dubai Market Report Q1 2026, The Middle East Insider (kwiecień 2026), Engel & Völkers Dubai, RestProperty, GuestReady.

Obserwuję, że JVC jako dzielnica masowa daje wyższą rentowność brutto niż Downtown Dubai, ale ryzyko nadpodaży jest tu największe. W 2026 roku w JVC planowane jest oddanie setek mieszkań. Oznacza to presję na czynsze. Jeśli kupujesz gotowe mieszkanie w JVC pod najem długoterminowy, licz się z tym, że czynsz może pozostać na tym samym poziomie lub nieznacznie spaść do 2027 roku.

Koszty utrzymania gotowej nieruchomości (co obniża rentowność)

Rentowność brutto to liczba marketingowa. Rentowność netto to twoje pieniądze. Na różnicę składają się:

• Opłata eksploatacyjna: 12-25 AED/sqft rocznie, w zależności od projektu. Dla apartamentu o powierzchni 700 sqft to 8 400-17 500 AED rocznie (ok. 8 700-18 200 zł).
• Ubezpieczenie: 1 500-3 000 AED rocznie.
• DEWA, czyli media (jeśli właściciel płaci między najemcami): 2 000-5 000 AED rocznie.
• Prowizja za zarządzanie: 8-12% przychodu z najmu, jeśli korzystasz z firmy zarządzającej nieruchomością.
• Okresy bez najemcy: zakładaj 1-2 miesiące pustostanu przy najmie długoterminowym. To 8-17% rocznego przychodu.
• Remonty i wyposażenie: 1-3% wartości nieruchomości w cyklu pięcioletnim.

Przy rentowności brutto 7% (JVC) realistyczna rentowność netto wynosi 5,0-5,8%. Przy rentowności brutto 5% (Downtown Dubai) netto to 3,2-4,0%. To są liczby, na których powinieneś opierać swoje kalkulacje.

4. Perspektywa polskiego inwestora: podatki, przepływy gotówki, ryczałt

Kiedy zaczyna się polski podatek od nieruchomości w Dubaju

To temat, który większość pośredników pomija lub bagatelizuje. Ja go nie pomijam, bo jest kluczowy dla obliczenia zwrotu netto.

Nieruchomość w budowie, faza budowy: nie zarabiasz na najmie, więc nie ma przychodu podlegającego opodatkowaniu w Polsce. Podatek od zysku ze sprzedaży pojawi się dopiero w momencie, gdy zbędziesz nieruchomość (lub ją odbierzesz i sprzedasz). Dubaj nie pobiera podatku od zysków kapitałowych od osób fizycznych, co jest przewagą ZEA.

Gotowa nieruchomość, najem: jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, przychód z najmu za granicą podlega polskiemu PIT. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (formularz PIT-28):

• 8,5% od przychodu (nie dochodu) do 100 000 zł rocznie.
• 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł.

Kluczowa sprawa: ryczałt liczy się od przychodu, nie od dochodu. Nie możesz odliczyć kosztów (opłaty eksploatacyjnej, ubezpieczenia, prowizji zarządcy). Dotyczy to najmu prywatnego. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, masz inne możliwości, ale to temat na osobny artykuł.

Przykład: polski inwestor, gotowa nieruchomość, Business Bay

Apartament o powierzchni 700 sqft w Business Bay, cena AED 1 700 000 (ok. 1 797 000 zł po kursie 1 AED = 1,057 zł z maja 2026). Roczny czynsz: AED 120 000 (rentowność brutto 7,1%).

• Przychód z najmu: AED 120 000 = ok. 126 840 zł
• Ryczałt 8,5% od 100 000 zł: 8 500 zł
• Ryczałt 12,5% od 26 840 zł: 3 355 zł
• Łączny podatek w Polsce: ok. 11 855 zł rocznie
• Efektywna stopa: ok. 9,35% od przychodu

Przy nieruchomości w budowie przez 2-3 lata nie płacisz nic (brak przychodu). To realna oszczędność podatkowa, ale tylko jeśli zamierzasz zatrzymać nieruchomość po odbiorze i dopiero wtedy ją wynajmować. Jeśli planujesz odsprzedaż z zyskiem (sprzedaż przy odbiorze lub tuż po nim), podatek liczymy inaczej, jako PIT od zbycia nieruchomości za granicą (PIT-36 oraz PIT/ZG), według stawki 19%.

Umowa Polska-ZEA: co warto wiedzieć

Polska i Zjednoczone Emiraty Arabskie mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (podpisaną w 1993 roku). ZEA nie pobiera podatku od nieruchomości od osób fizycznych, więc w praktyce pełne opodatkowanie spada na Polskę. Umowa chroni przed podwójnym opodatkowaniem, lecz nie oznacza zwolnienia. Gdyby ZEA zdecydowały się wprowadzić podatek od nieruchomości (na razie tego nie planują), można by go odliczyć od polskiego PIT.

Ważne: jeśli zmienisz rezydencję podatkową (na przykład spędzasz powyżej 183 dni w ZEA lub innym kraju), możesz wyjść z polskiego systemu. To odrębna decyzja życiowa, nie finansowa. Skonsultuj ją z doradcą podatkowym specjalizującym się w prawie międzynarodowym.

5. Deweloperzy nieruchomości w budowie: historia realizacji, wiarygodność, co sprawdzić przed zakupem

Cztery kategorie deweloperów

W DLD zarejestrowanych jest ponad 200 deweloperów. W praktyce dla polskiego inwestora liczy się tylko pierwsza kategoria. Opieram ten podział na obserwacjach z praktyki i danych o oddanych projektach.

Pierwsza liga - sprawdzeni, bezpieczni:

• Emaar Properties - spółka publiczna (DFM: EMAAR), 25 lat na rynku, zbudowali Burj Khalifa i Downtown Dubai. 25 nowych projektów w H1 2025. Własne wykonawstwo (Emaar Construction), co ogranicza ryzyko opóźnień ze strony podwykonawców. Ceny z wyższej półki, ale udokumentowane wyniki są najlepsze na rynku.
• Sobha Realty - prywatny deweloper z Bengaluru, AED 30 mld sprzedaży w 2025 roku (+30% rok do roku), ok. 10% udziału w rynku. Własna produkcja elementów budowlanych (pełna kontrola nad łańcuchem dostaw), ostrożne szacunki terminów. Sobha Hartland II i Sobha Orbis sprzedane w 2025 roku w kilka dni. Przejrzyste raportowanie postępów budowy.
• Meraas - ramię deweloperskie rządu Dubaju (ICD). Port de La Mer, Bluewaters, City Walk. W 2025 roku kontrakt o wartości AED 2 mld na Design Quarter w d3 (558 apartamentów, oddanie w 2027 roku). Wsparcie rządowe oznacza zerowe ryzyko bankructwa, ale projekty bywają droższe.
• Nakheel i Meydan - po restrukturyzacji w latach 2009-2014, dziś w grupie Dubai Holding. Rozbudowują Palm Jumeirah (reaktywowano Palm Jebel Ali). Wysoka wiarygodność, ale skala projektów oznacza długi horyzont.

Druga liga - solidni, ale wymagający weryfikacji prawnej:

• DAMAC Properties - AED 36 mld sprzedaży w 2025 roku (rekord firmy, pierwsze miejsce wśród deweloperów prywatnych). Luksusowe kolekcje we współpracy z markami modowymi (Versace, Bugatti, Cavalli). Silna marka, ale historia opóźnień przy skomplikowanych projektach. DAMAC Islands 2 wygenerował AED 11 mld w 5 godzin (listopad 2025), co świadczy o sile sprzedaży, ale rodzi pytanie o zdolności wykonawcze przy takim wolumenie. Przed zakupem sprawdzaj rachunek powierniczy i harmonogram projektu.
• Danube Properties - lider segmentu o średnich dochodach, znany z terminowości i nowatorskich harmonogramów płatności (1% miesięcznie). Dobra reputacja wśród mniejszych inwestorów. Projekty są zwykle tańsze (AED 700 tys. - 1,5 mln), co ogranicza skalę ewentualnych strat.
• Ellington Properties - segment dopracowanego projektowo, dobre opinie kupujących. Mniejszy portfel projektów, co ułatwia kontrolę jakości. Obserwuję ich uważnie.

Trzecia i czwarta liga - ostrożność lub wykluczenie: nowi deweloperzy bez historii oddanych inwestycji, podmioty zarejestrowane po 2022 roku, projekty bez rachunku powierniczego w DLD oraz deweloperzy obiecujący "gwarantowaną rentowność" powyżej 10%. To czerwona flaga, nie okazja.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży (SPA)

• Rachunek powierniczy (escrow): wpłaty trafiają na rachunek powierniczy w DLD, nie do dewelopera. Obowiązkowy od 2007 roku (Law 8/2007), ale sprawdź numer rachunku i bank (portal DLD RERA).
• Rejestracja projektu: projekt musi być zarejestrowany w DLD. Sprawdź to na dubailand.gov.ae w sekcji projektów w budowie.
• Data oddania w umowie: jaka jest umowna data zakończenia budowy i jakie są kary za opóźnienie? Standardowo deweloper ma 12 miesięcy karencji (może opóźnić oddanie o rok bez kary).
• Procedura odbioru technicznego: masz 30 dni od odbioru na zgłoszenie usterek. Sprawdź, czy deweloper ma zespół odpowiedzialny za inspekcję.
• Rejestracja w systemie Oqood: twoja umowa na nieruchomość w budowie jest rejestrowana w systemie Oqood (DLD) i potwierdza tymczasowe prawo własności przed odbiorem. Koszt to 4% ceny zakupu (opłata DLD).

6. Ryzyka - analiza i jak je ograniczyć

Ryzyka właściwe nieruchomościom w budowie

Nie jestem zwolenniczką straszenia. Ale ryzyka związane z zakupem przed oddaniem są realne i systematycznie niedoceniane przez kupujących, którzy widzą tylko rosnące ceny z ostatnich trzech lat.

• Opóźnienie odbioru: w 2025 roku na czas oddano 64% projektów (dane Knight Frank). Mediana opóźnienia spadła z 7 miesięcy w 2022 roku do 2 miesięcy w 2024 roku, ale prognozowane 120 000 mieszkań do oddania w 2026 roku oraz niedobór generalnych wykonawców mogą to odwrócić. Jak ograniczyć ryzyko: kupuj tylko u deweloperów z pierwszej ligi, dysponujących własnym wykonawstwem.
• Ryzyko nadpodaży w konkretnych dzielnicach: JVC, International City, Dubai Silicon Oasis. Masowe oddania w latach 2026-2027 mogą przejściowo obniżyć ceny i czynsze o 5-15%. Jak ograniczyć ryzyko: przed zakupem sprawdź podaż nowych projektów w budowie w okolicy.
• Trudność ze sprzedażą w momencie odbioru: tysiące inwestorów wystawia mieszkania na sprzedaż w tym samym czasie. Jak ograniczyć ryzyko: zaplanuj 12-18 miesięcy zapasu po odbiorze przed zamierzoną sprzedażą albo od razu nastaw się na najem długoterminowy.
• Korekta cykliczna: Fitch Ratings prognozował korektę od -10% do -15% w latach 2025-2026 przy scenariuszu nadpodaży. Bieżące dane za Q1 2026 (wzrost wartości o 31%) sugerują, że popyt wciąż pochłania podaż, ale nie gwarantują kontynuacji tego trendu. Jak ograniczyć ryzyko: przyjmij horyzont co najmniej 5 lat i nie kupuj za jedyne oszczędności.

Ryzyka właściwe gotowym nieruchomościom

• Presja na czynsze w obszarach nasyconych: tam, gdzie nadchodzi fala nowych gotowych nieruchomości (JVC, DSO, Dubai South), długoterminowi właściciele gotowych mieszkań odczują presję na obniżkę czynszu lub dłuższe pustostany. Nie dotyczy to dojrzałych dzielnic z ograniczoną podażą nowych projektów.
• Wzrost opłaty eksploatacyjnej: RERA może zatwierdzić podwyżki. W starszych budynkach opłata eksploatacyjna rośnie o 5-15% rocznie wraz z koniecznością konserwacji infrastruktury.
• Płynność przy sprzedaży: gotowe nieruchomości sprzedają się dłużej, niż wyobraża sobie większość kupujących. Średni czas sprzedaży w 2026 roku to 30-45 dni, w zależności od dzielnicy i ceny. Pośpieszna sprzedaż oznacza dyskonto 5-10%.

Sygnał ostrzegawczy do monitorowania: udział nieruchomości w budowie powyżej 75%

Q1 2026 pokazał udział nieruchomości w budowie na poziomie 75,3% wartości transakcji. Historycznie, gdy ten wskaźnik przekracza 70-75%, rynek znajduje się w późnej fazie ekspansji sprzedaży przed oddaniem. To nie jest sygnał krachu, ale sygnał do selekcji: kupuj tylko u najlepszych deweloperów w najlepszych lokalizacjach. Unikaj "nowych obszarów z potencjałem" promowanych przez agentów pracujących na prowizji od dewelopera.

7. Prognozy cen 2026-2028: stanowisko analityków

Co mówią główne agencje

Zbierając dane z czterech głównych źródeł (Knight Frank, Cushman & Wakefield, CBRE, Fitch), widzę raczej zakres prognoz niż zgodne stanowisko. Inwestorzy lubią słyszeć jedną liczbę. Ja podaję im przedział, bo rynek ma kilka równoległych scenariuszy.

Źródła: Knight Frank Dubai Residential Q3 2025 i Q1 2025, Cushman & Wakefield Core Outlook 2026, CBRE Dubai 2026, Fitch Ratings UAE Real Estate 2025, DLD/DXB Analytics Q1 2026.

Rozbieżność jest ogromna: Fitch mówi o -15%, a dane DLD pokazują wzrost wartości transakcji o 31% w Q1 2026. Jak to pogodzić? Fitch prognozuje korektę dla scenariusza pesymistycznego, nie bazowego. Bieżące dane DLD odzwierciedlają rynek przed ewentualną falą oddań, która ma się spiętrzyć w H2 2026 i w 2027 roku.

Kluczowe ryzyko: 120 000-182 000 mieszkań w realizacji

Różne źródła podają różne liczby: 120 000 (Property Finder), 182 000 (Dubai Real Estate Analysis). Rozbieżność wynika z metodologii: czy liczymy projekty zarejestrowane w DLD, czy także te ogłoszone przez deweloperów, ale jeszcze niezarejestrowane.

Historyczna chłonność rynku Dubaju to ok. 55 000-65 000 nowych mieszkań rocznie (dane REIDIN, lata 2019-2024). Jeśli faktycznie oddanych zostanie 90 000-120 000 gotowych mieszkań w 2026 roku (po uwzględnieniu typowych opóźnień powstaje tylko 60-65% planowanych), to nadwyżka podaży będzie przejściowa, ale realna. Najbardziej narażone są masowe apartamenty w nowych dzielnicach satelickich.

Gdzie widzę rozejście się rynku: wille kontra masowe apartamenty

CBRE i Knight Frank są zgodne w jednej kwestii: wille i domy szeregowe będą radzić sobie lepiej niż reszta rynku. Liczba willi w realizacji na 2026 rok to 15 284, a na 2027 rok 5 631. Przy popycie na rodzinne nieruchomości ze strony obcokrajowców ze "złotą wizą" jest to trwale ograniczona podaż. Ceny willi wzrosły ponad dwukrotnie od 2020 roku i ten segment nie ma problemu z nadpodażą.

8. Matryca decyzji: kiedy nieruchomość w budowie, kiedy gotowa

Nie ma jednej odpowiedzi, jest kontekst inwestora

Po 7 latach pracy z polskimi inwestorami widzę to wyraźnie: zły wybór to nie "nieruchomość w budowie zamiast gotowej". Zły wybór to niedopasowanie produktu do sytuacji finansowej, horyzontu i celu. Poniżej moja praktyczna matryca.

Trzy realne scenariusze polskich inwestorów z mojej praktyki

Scenariusz A: Dywersyfikacja (ok. 1,2-2 mln AED). Masz środki, które możesz zamrozić na rok do trzech lat, szukasz wzrostu wartości, akceptujesz ryzyko. Nieruchomość w budowie u dewelopera z pierwszej ligi (Emaar, Sobha), w sprawdzonej dzielnicy, z konkretnym harmonogramem płatności. Nie kupuj w "nowej rewolucyjnej dzielnicy", kupuj tam, gdzie ktoś już mieszka i czeka na metro.

Scenariusz B: Pasywny dochód (ok. 800 tys. - 1,5 mln AED). Chcesz nieruchomość pracującą od dziś, przepływy gotówki na pokrycie rat kredytu lub jako dodatkowy dochód. Gotowa nieruchomość w JVC, JLT lub Business Bay, rentowność brutto 6,5-7,5%. Uwzględnij ryczałt 8,5%, opłatę eksploatacyjną i okresy bez najemcy, a realistyczna rentowność netto wyniesie 4,8-5,5%.

Scenariusz C: Mieszany portfel (2+ mln AED). Najczęstszy u klientów, którzy kupili pierwszą nieruchomość 2-3 lata temu i szukają drugiej. Jedna gotowa (zabezpieczenie i rentowność), jedna w budowie u sprawdzonego dewelopera (wzrost wartości). To dywersyfikacja fazy cyklu i profilu ryzyka.

Czego NIE robić w 2026 roku niezależnie od wyboru

• Nie kupuj u nowych deweloperów bez historii oddanych inwestycji, niezależnie od tego, jak atrakcyjny jest harmonogram płatności.
• Nie kupuj w segmencie masowym w JVC ani DSO, jeśli planujesz odsprzedaż przy odbiorze, bo nadpodaż w latach 2026-2027 będzie naciskać na ceny.
• Nie lekceważ kosztów wyjścia: 4% opłaty DLD plus 2% prowizji agenta plus 1,5% na obsługę prawną daje ok. 7,5% kosztów transakcyjnych. Potrzebujesz co najmniej 8-10% wzrostu wartości, żeby wyjść na zero.
• Nie inwestuj ponad 50% płynnego majątku w jedną nieruchomość, bo brak płynności to największy błąd polskich inwestorów na rynkach zagranicznych.

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram