Golden Visa Dubaj 2026 - ile trzeba zainwestować i jak to działa dla Polaków

Opublikowano: 7 maja 2026. Ostatnia aktualizacja: 7 maja 2026. Dane o progach inwestycyjnych, opłatach ICP i zasadach hipotecznych aktualne na dzień publikacji. Przepisy wizowe mogą się zmieniać - weryfikuj na icp.gov.ae.

1. Co to jest Golden Visa i czym różni się od zwykłej wizy inwestorskiej

Kiedy moi klienci pytają mnie o "wizę w Dubaju za nieruchomość", zwykle mają na myśli jedną z trzech różnych kategorii wizowych. To ważne rozróżnienie, bo różnice między nimi są zasadnicze: czas trwania, koszt wejścia, prawa członków rodziny i wymóg obecności w kraju wyglądają zupełnie inaczej.

Golden Visa (oficjalnie Golden Residency, po arabsku الإقامة الذهبية) to program długoterminowego pobytu wprowadzony przez rząd ZEA w 2019 roku i od tego czasu kilkukrotnie rozszerzany. Jego kluczowa cecha to 10-letni status pobytowy, który odnawia się automatycznie. Nie potrzebujesz pracodawcy jako sponsora, nie musisz przebywać w kraju przez określoną liczbę dni i nie wiążesz wizy z miejscem pracy. To coś zupełnie innego niż zwykła wiza rezydencka, która wygasa, gdy zmienisz pracę albo wyjedziesz z kraju na ponad 6 miesięcy.

Porównuję to często do różnicy między najmem a zakupem mieszkania. Zwykła wiza jest jak najem, Golden Visa jak własność. Daje stabilność, niezależność i pewność na 10 lat do przodu, na której można oprzeć plany finansowe. Dlatego coraz więcej moich klientów z Polski, którzy kupują w Dubaju z myślą o inwestycji, traktuje Golden Visa jako element całej strategii.

Według danych GDRFA w pierwszej połowie 2026 roku w Dubaju wydano około 66 tys. Golden Visas. Polacy są w pierwszej dziesiątce narodowości, które o nią wnioskują. To już nie jest niszowy temat.

2. Progi inwestycyjne 2026 - ile trzeba zainwestować

W 2026 roku do Golden Visa prowadzi kilka dróg, ale dla moich klientów najważniejsza jest droga przez nieruchomość. Oto pełny obraz progów na dziś:

Nieruchomość: 2 000 000 AED (ok. 2 280 000 PLN)

Minimalny próg wartości nieruchomości do 10-letniej Golden Visa wynosi 2 000 000 AED i nie zmienił się w 2026 roku. To ok. 2,03 mln PLN po kursie 1 AED = 1,0159 PLN (NBP, 5 sierpnia 2026). Próg możesz spełnić jedną nieruchomością albo kilkoma naraz, jeśli ich łączna wartość według certyfikatu DLD (Dubai Land Department) wynosi minimum 2 mln AED.

Kluczowa zmiana z lutego 2026: rząd federalny zniósł wymóg wpłaty 50% wartości nieruchomości z góry. Wcześniej, jeśli kupowałeś za 2 mln AED, musiałeś mieć zapłacone w gotówce co najmniej 1 mln AED, żeby w ogóle móc złożyć wniosek. To zamykało Golden Visa przed osobami, które finansowały zakup kredytem hipotecznym. Dziś liczy się wartość nieruchomości według DLD, a nie kwota, którą już wpłaciłeś.

Jeśli kupujesz na kredyt hipoteczny, potrzebujesz dodatkowo zgody banku (NOC, czyli No Objection Certificate). Dokument ten musi zawierać trzy rzeczy: zgodę banku na wydanie wizy rezydenta na obciążoną hipoteką nieruchomość, kwotę już spłaconą oraz pozostałe saldo kredytu.

Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie (off-plan), kwalifikujesz się pod warunkiem, że jest zarejestrowana w Oqood (rejestr DLD dla projektów na etapie budowy), a jej wartość według umowy wynosi minimum 2 mln AED. U większości deweloperów trzeba dojść do 20% wpłaconej ceny, zanim złoży się wniosek wizowy.

Inne ścieżki do Golden Visa

Nieruchomość to nie jedyna droga. Pracuję głównie z inwestorami kupującymi nieruchomości, ale dobrze znać pełny obraz:

• Depozyt bankowy: 2 000 000 AED ulokowane w banku w ZEA na minimum 2 lata (lokata terminowa). Od strony kosztów wniosku to tańsza droga.
• Przedsiębiorcy: projekt zatwierdzony przez akredytowany inkubator przedsiębiorczości o wartości min. 500 000 AED.
• Wysoko wykwalifikowani specjaliści: potwierdzony dyplom uczelni i wynagrodzenie podstawowe min. 30 000 AED miesięcznie.
• Naukowcy, artyści, sportowcy: przez specjalne programy ministerialne.

3. Typy wiz rezydenckich w ZEA - porównanie

Moi klienci często mylą trzy kategorie wiz powiązanych z nieruchomością. Najważniejsze różnice zebrałam poniżej w jednej tabeli. Ta wiedza potrafi zmienić sposób, w jaki podchodzi się do zakupu.

Ważna aktualizacja z wiosny 2026 roku: Dubaj zniósł minimalną wartość nieruchomości dla 2-letniej wizy inwestorskiej (wcześniej wymagane było AED 750 000). Teraz wystarczy mieć zarejestrowany akt własności w DLD, o ile jesteś jedynym właścicielem. To zmiana dla inwestorów z mniejszym kapitałem, ale pamiętaj: 2-letnia wiza wciąż daje mniejszą stabilność niż Golden Visa.

4. Jak Polak aplikuje o Golden Visa krok po kroku

Przeprowadziłam przez ten proces kilkanaście polskich rodzin. Oto jak wygląda on w praktyce w 2026 roku:

Etap 1: sprawdzenie, czy nieruchomość się kwalifikuje (tydzień 1)

Zanim złożysz jakikolwiek wniosek, musisz potwierdzić, że Twoja nieruchomość się kwalifikuje. Zamów certyfikat wyceny DLD (Dubai Land Department Valuation Certificate). To oficjalny dokument potwierdzający, że wartość nieruchomości wynosi min. 2 mln AED. Koszt certyfikatu to ok. AED 4 000.

Jeśli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, zamów NOC od banku (zwykle 5-10 dni roboczych, opłata ok. AED 500-1 000).

Jeśli nieruchomość jest w budowie, sprawdź, czy masz wpłacone już 20% ceny, i poproś dewelopera o NOC do wniosku wizowego.

Etap 2: kompletowanie dokumentów (tydzień 1-2)

Tutaj Polacy tracą najwięcej czasu, bo nie wiedzą, że polskie dokumenty trzeba uwierzytelnić w dwóch urzędach. Oto pełna lista:

• Paszport ważny min. 6 miesięcy oraz kopie wszystkich stron
• Akt własności nieruchomości (Title Deed) z DLD lub umowa Oqood
• Certyfikat wyceny DLD
• NOC banku lub dewelopera (jeśli dotyczy)
• Zdjęcie paszportowe (białe tło, według standardów ZEA)
• Dokument potwierdzający adres (rachunek za media lub umowa najmu)
• Akt małżeństwa (jeśli sponsorujesz współmałżonka): zalegalizowany przez polskie MSZ i Ambasadę ZEA, z tłumaczeniem przysięgłym na arabski
• Akty urodzenia dzieci (jeśli dotyczy): ta sama procedura poświadczenia

Uwierzytelnienie polskich dokumentów wygląda tak: legalizacja w Ministerstwie Spraw Zagranicznych RP, legalizacja w Ambasadzie ZEA w Warszawie, tłumaczenie przysięgłe na arabski, a na końcu poświadczenie przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych ZEA (MOFAIC). Uwaga, bo to najczęstsza pomyłka: samo apostille tu nie wystarczy - ZEA nie są stroną konwencji haskiej z 1961 roku, więc obowiązuje pełna legalizacja konsularna. Cały proces zajmuje 2-4 tygodnie, jeśli załatwiasz go z Polski. Polecam zrobić to, zanim przylecisz do Dubaju.

Etap 3: wniosek przez internet (dzień 1-3)

Wniosek składasz przez portal ICP (Federal Authority for Identity and Citizenship, icp.gov.ae), jeśli nieruchomość leży poza Dubajem, albo przez portal GDRFA Dubai (gdrfad.gov.ae), jeśli jest w Dubaju. W praktyce, dla właścicieli nieruchomości w Dubaju, wniosek często idzie bezpośrednio przez DLD albo przez zarejestrowane biuro pomocy administracyjnej (tzw. typing center).

Złóż wniosek przez internet, wgraj skany dokumentów i opłać należność rządową. Wstępna akceptacja przychodzi zwykle w 48-72 godziny.

Etap 4: badanie lekarskie w Dubaju (dzień 3-5)

Tu musisz być fizycznie w Dubaju. Badanie lekarskie odbywa się w certyfikowanym ośrodku medycznym (na przykład w Al Baraha Hospital). Obejmuje prześwietlenie klatki piersiowej i badanie krwi na HIV, kiłę i wirusowe zapalenie wątroby. Wynik dostaniesz zwykle tego samego albo następnego dnia. Koszt to AED 500-750.

Etap 5: Emirates ID i pieczęć wizowa (dzień 5-14)

Po zatwierdzeniu wniosku i otrzymaniu wyników badań przychodzi rejestracja biometryczna (odciski palców i zdjęcie) w punkcie obsługi ICP lub GDRFA. Po 7-14 dniach roboczych masz gotowe Emirates ID (dowód tożsamości ZEA) i pieczęć wizową w paszporcie.

Cała droga od złożenia wniosku do odebrania dokumentów to zwykle 2-3 tygodnie, o ile dokumenty są kompletne.

5. Wymagane dokumenty i koszty aplikacji

Uwaga: powyższe koszty dotyczą głównego wnioskodawcy. Każdy zależny członek rodziny (współmałżonek, dziecko) to dodatkowo ok. AED 3 500-6 000 na osobę. Ubezpieczenie zdrowotne w Dubaju jest obowiązkowe dla posiadaczy Emirates ID. Najtańsze polisy podstawowe kosztują ok. AED 1 500 rocznie, a realistyczny koszt dla rodziny to AED 5 000-15 000 rocznie.

6. Co daje Golden Visa - korzyści w praktyce

Nie sprzedaję Golden Visa jako produktu, tylko pomagam klientom ocenić, czy ma dla nich sens. Oto co naprawdę zmienia w codziennym życiu:

Stabilność pobytu

Dostajesz 10-letni status pobytowy bez pracodawcy jako sponsora. Możesz stracić pracę, zmienić firmę albo wyjechać na rok, a wiza zostaje ważna. To zasadnicza zmiana wobec zwykłej wizy pracowniczej, przy której zmiana pracodawcy oznacza nową wizę i 30 dni na opuszczenie kraju.

Nie ma też wymogu minimalnego pobytu: żeby zachować Golden Visa, nie musisz spędzić w Dubaju ani jednego dnia w roku. To ważne dla Polaków, którzy kupują z myślą o inwestycji i nie planują się przeprowadzać.

Sponsoring rodziny

Możesz sponsorować współmałżonka, dzieci (synów do 25 roku życia, niezamężne córki bezterminowo) oraz rodziców. Każda zależna osoba dostaje taki sam 10-letni status pobytowy. Dzieci mogą studiować na uczelniach w ZEA jako rezydenci, czyli taniej niż studenci z zagranicy. Rodzice z Golden Visa mają pełny dostęp do systemu ochrony zdrowia.

Konto bankowe i działalność gospodarcza

Bez Golden Visa otwarcie konta bankowego w ZEA bywa trudne, a dla nierezydentów czasem wręcz niemożliwe. Z Golden Visa masz dostęp do pełnej gamy produktów bankowych: rachunki bieżące, lokaty, karty kredytowe, konta inwestycyjne. Emiraty nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, więc lokalne zarobki są nieopodatkowane.

Możesz prowadzić działalność gospodarczą jednoosobowo albo jako wspólnik w spółce, bez konieczności miejscowego sponsora (w wolnych strefach ekonomicznych, a po spełnieniu warunków także na terenie lądowym). To realne ułatwienie dla osób na własnej działalności i przedsiębiorców.

Dostęp do usług publicznych

Emirates ID daje dostęp do usług rządowych przez internet (ICP, GDRFA), rejestracji pojazdów, opieki w publicznych szpitalach oraz szkół publicznych dla dzieci (bezpłatnych dla obywateli i tanich dla rezydentów). Przy odnawianiu wiz i dokumentów masz w urzędach pierwszeństwo obsługi.

7. Pułapki i ograniczenia - czego Golden Visa NIE daje

To jest sekcja, którą dokładnie omawiam z każdym klientem przed złożeniem wniosku. Widziałam zbyt wiele osób rozczarowanych dlatego, że sprzedawca nieruchomości przemilczał ograniczenia.

Golden Visa to nie obywatelstwo ZEA

Obywatelstwo emirackie (paszport ZEA) to jeden z najtrudniejszych do zdobycia statusów na świecie. Przyznaje się je indywidualnie, dekretem władcy, a nie za inwestycję. W ZEA nie ma powszechnej drogi do obywatelstwa w zamian za inwestycję. Golden Visa to prawo pobytu, nie droga do paszportu emirackiego.

Nie daje automatycznie rezydencji podatkowej

To najważniejsza pułapka dla polskich inwestorów. Sam fakt posiadania Golden Visa nie zmienia Twojego statusu podatkowego w Polsce ani nie czyni Cię rezydentem podatkowym ZEA. Opisuję to dokładnie w następnej sekcji.

Nie daje bezpłatnej opieki zdrowotnej

Prywatna opieka zdrowotna w Dubaju jest droga. Publiczna jest dostępna dla rezydentów, ale kolejki i standard w państwowych szpitalach są niższe niż w prywatnych klinikach. Ubezpieczenie zdrowotne jest obowiązkowe i płatne. Na przyzwoitą polisę załóż w budżecie AED 3 000-10 000 rocznie.

Nie daje pracy bez ograniczeń

Golden Visa za nieruchomość pozwala na pobyt i prowadzenie działalności, ale nie jest automatycznie zezwoleniem na pracę u dowolnego pracodawcy. Jeśli chcesz pracować na etacie, musisz dodatkowo uzyskać zezwolenie na pracę. To osobny dokument, choć posiadanie Golden Visa ułatwia jego zdobycie.

Nie zwalnia z polskich obowiązków

Golden Visa nie zwalnia Cię z obowiązków podatkowych, meldunkowych ani prawnych w Polsce. Jeśli nadal mieszkasz głównie w Polsce, masz tam centrum interesów życiowych i nie spędzasz w ZEA co najmniej 183 dni w roku, jesteś polskim rezydentem podatkowym i płacisz PIT od dochodów z całego świata.

8. Golden Visa a polska rezydencja podatkowa

To temat, który wraca w każdej rozmowie z poważnym inwestorem. Postaram się być możliwie precyzyjna, ale zaznaczam: to nie jest porada podatkowa. W sprawach podatkowych zawsze konsultuj się z doradcą podatkowym, który specjalizuje się w relacjach polsko-emirackich.

Jak działa polska rezydencja podatkowa

Polska ustawa o PIT (art. 3 ust. 1a) mówi tak: jesteś rezydentem podatkowym w Polsce, jeśli spełniasz jeden z dwóch warunków. Albo masz w Polsce centrum interesów osobistych (czyli ośrodek życia: rodzina, bliscy, aktywność), albo centrum interesów gospodarczych (główne źródła dochodów). Wystarczy jeden z nich. Nie musisz spędzać w Polsce 183 dni, żeby płacić tu podatki.

W praktyce oznacza to tyle: jeśli masz w Polsce żonę, dzieci w szkole, mieszkanie i firmę, jesteś polskim rezydentem podatkowym, nawet jeśli mieszkasz przez 5 miesięcy w Dubaju.

Jak działa rezydencja podatkowa ZEA

ZEA wystawiają certyfikat rezydencji podatkowej (Tax Residency Certificate, TRC) przez Federalny Urząd Podatkowy (Federal Tax Authority, FTA) w systemie EmaraTax. Od 2023 roku obowiązują krajowe zasady rezydencji podatkowej dla osób fizycznych. Kwalifikujesz się, jeśli spędziłeś w ZEA co najmniej 183 dni w roku podatkowym albo co najmniej 90 dni i masz tam istotne powiązania (praca, nieruchomość, ośrodek interesów). Opłaty według oficjalnego cennika FTA to 50 AED za sam wniosek plus 500 AED, jeśli jesteś zarejestrowany podatkowo w ZEA (masz numer TRN), albo 1 000 AED, jeśli nie jesteś - a to właśnie typowy przypadek Polaka, który dopiero przenosi rezydencję. Zakładaj więc raczej 1 000 AED niż 500. Co ważne, TRC to dokument podatkowy, a nie wiza ani prawo pobytu - służy do skorzystania z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Problem: traktat Polska-ZEA i warunek obywatelstwa

Tu pojawia się kluczowy problem. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a ZEA zawiera przepis, przez który dla Polaka bez obywatelstwa emirackiego TRC z ZEA ma ograniczoną wartość, jeśli chodzi o zwolnienie z polskiego PIT. Artykuł 4 ust. 1 lit. b umowy wymaga, żeby osoba fizyczna była rezydentem ZEA łącznie przez dwie przesłanki: miejsce zamieszkania ORAZ obywatelstwo emirackie. Sam pobyt i TRC bez paszportu emirackiego mogą nie wystarczyć.

Praktyczny wniosek: Polak z Golden Visa, który spędza w ZEA 183 dni, może dostać TRC, ale jeśli nadal ma ośrodek interesów w Polsce (rodzina, firma), polski fiskus może zakwestionować zmianę rezydencji podatkowej. Warunek obywatelstwa w umowie to dodatkowa przeszkoda.

Co zrobić, jeśli zależy Ci na optymalizacji podatkowej

Faktyczna zmiana rezydencji podatkowej z Polski na ZEA wymaga faktycznego przeniesienia ośrodka życia: fizycznej obecności w ZEA przez co najmniej 183 dni w roku, przeniesienia centrum gospodarczego (działalność, dochody), a w wielu przypadkach także wymeldowania z Polski, zamknięcia lub przeniesienia polskiej firmy i rzeczywistego zamieszkania w Dubaju. Golden Visa jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym. Nie działa jak tarcza podatkowa.

Dochody ze źródeł polskich (na przykład najem polskich nieruchomości czy dywidendy z polskich spółek) i tak podlegają opodatkowaniu w Polsce, nawet jeśli zostaniesz rezydentem ZEA.

9. Najczęstsze pytania polskich inwestorów

Zbierałam te pytania przez ostatnie 18 miesięcy pracy z polskimi klientami. Odpowiadam na te, które wracają najczęściej.

Czy dwoje właścicieli może złożyć wniosek z jednej nieruchomości?

Tak, jeśli każde z nich ma udział wart minimum 2 mln AED. Jeśli kupujecie razem z partnerem po połowie za łącznie 4 mln AED, każde ma udział 2 mln AED i oboje kwalifikujecie się do Golden Visa. Jeśli jednak kupujecie po połowie za 2 mln AED, Twój udział to 1 mln AED i do 10-letniej Golden Visa się nie kwalifikujesz, ale możesz starać się o 5-letnią wizę emerytalną (o ile spełniasz warunek wieku).

Czy można połączyć kilka nieruchomości?

Tak. Jeśli masz apartament za AED 1,2 mln i studio za AED 900 000, łączna wartość (AED 2,1 mln) kwalifikuje do Golden Visa, pod warunkiem że obie nieruchomości są zapisane na Ciebie, zarejestrowane w DLD, a ich łączną wartość potwierdza DLD. W praktyce DLD wystawia jeden zbiorczy certyfikat wyceny dla całego pakietu.

Co się dzieje po 10 latach?

Golden Visa odnawia się automatycznie, pod warunkiem że nadal kwalifikujesz się do danej kategorii (na przykład masz nieruchomość o wartości min. 2 mln AED). Jeśli przed odnowieniem sprzedasz nieruchomość i zejdziesz poniżej tego progu, tracisz prawo do wizy. W 2036 roku musisz wykazać, że wartość nieruchomości według DLD nadal wynosi min. 2 mln AED.

Czy mogę wynajmować nieruchomość z Golden Visa?

Tak, to jedno z najczęstszych rozwiązań u moich klientów. Kupujesz nieruchomość, kwalifikujesz się do Golden Visa, a nieruchomość przynosi dochód z najmu. Golden Visa nie wymaga, żebyś w niej mieszkał. Możesz mieszkać gdzie indziej w Dubaju albo w Polsce, a nieruchomość powiązaną z Golden Visa oddać w najem długo- lub krótkoterminowy.

Kiedy mogę złożyć wniosek po zakupie?

Zwykle możesz złożyć wniosek od razu po otrzymaniu aktu własności (Title Deed) albo po rejestracji w Oqood (przy nieruchomości w budowie). Przy gotowych nieruchomościach jest to kilka dni od zakupu. Przy nieruchomości w budowie po osiągnięciu 20% wpłaconej ceny.

10. Typowe błędy Polaków przy aplikacji o Golden Visa

Przez ostatnie dwa lata odbyłam kilkadziesiąt rozmów z polskimi inwestorami, którym nie poszło gładko. Oto pięć błędów, które widzę najczęściej:

Błąd 1: przywiezienie nieuwierzytelnionych polskich dokumentów

Polacy przylatują do Dubaju z aktami urodzenia i aktem małżeństwa wydrukowanymi z internetu albo poświadczonymi wyłącznie przez polskiego notariusza. To za mało. Polskie dokumenty do celów urzędowych w ZEA wymagają trzech rzeczy: apostille z MSZ RP (lub poświadczenia notarialnego z apostille), tłumaczenia przysięgłego na arabski oraz poświadczenia przez MOFAIC (Ministerstwo Spraw Zagranicznych ZEA) w Abu Zabi. Cały łańcuch uwierzytelnienia trwa 2-4 tygodnie. Polecam załatwić go, zanim kupisz bilet do Dubaju.

Błąd 2: mylenie ceny zakupu z wyceną DLD

Kilka osób przyszło do mnie w przekonaniu, że skoro "zapłaciły AED 2 mln", to się kwalifikują. Problem w tym, że nie decyduje cena transakcyjna, lecz oficjalny certyfikat wyceny DLD. Wycena DLD bywa niższa od ceny rynkowej, zwłaszcza przy nieruchomościach z najwyższej półki w prestiżowych lokalizacjach. Jeśli DLD wyceni nieruchomość na AED 1,85 mln, a Ty zapłaciłeś AED 2,1 mln, nie kwalifikujesz się. Zamów certyfikat wyceny DLD na samym początku, zanim złożysz wniosek.

Błąd 3: pominięcie zasad współwłasności

Pary (małżonkowie lub partnerzy), które kupują razem nieruchomość za AED 2,5 mln po połowie, często zakładają, że oboje kwalifikują się do Golden Visa. Tak nie jest. Każdy współwłaściciel musi mieć udział wart minimum AED 2 mln. Przy AED 2,5 mln po połowie każde ma AED 1,25 mln, co do 10-letniej Golden Visa nie wystarcza (wystarcza za to na 5-letnią wizę emerytalną dla osób 55+). Rozwiązanie: kupcie nieruchomości osobno albo kupcie jedną nieruchomość za min. AED 4 mln, żeby każde miało udział min. AED 2 mln.

Błąd 4: wniosek z nieruchomością w budowie przed progiem 20%

Nieruchomość w budowie kwalifikuje się do Golden Visa, ale nie od pierwszego dnia zakupu. Trzeba ją zarejestrować w Oqood (rejestr DLD dla projektów na etapie budowy) i mieć wpłacone co najmniej 20% ceny. Widziałam osoby, które złożyły wniosek po zaledwie 5% wpłacie, z myślą "akt własności jest, wartość to AED 3 mln". Wniosek odrzucono, czas i opłaty przepadły. Poczekaj, aż deweloper potwierdzi przekroczenie progu 20%.

Błąd 5: traktowanie Golden Visa jak tarczy podatkowej

To najkosztowniejszy błąd, choć nie wprost w opłatach za wniosek. Polacy, którzy kupują nieruchomość, dostają Golden Visa, a potem zakładają, że "są już rezydentem ZEA i nie płacą PIT w Polsce", są w błędzie. Opisałam to dokładnie w sekcji 8. Wiza pobytowa to nie certyfikat rezydencji podatkowej. Jeśli Twój ośrodek życia (rodzina, firma, majątek) wciąż jest w Polsce, jesteś polskim podatnikiem, niezależnie od tego, co masz w paszporcie.

11. Harmonogram: od zakupu do wydania wizy - ile to zajmuje

Poniżej realistyczny harmonogram dla Polaka, który po raz pierwszy kupuje gotową nieruchomość w Dubaju:

Przy nieruchomości w budowie cały harmonogram przesuwa się o czas potrzebny na rejestrację w Oqood i dojście do 20% wpłaconej ceny. To zwykle kilka miesięcy od podpisania umowy z deweloperem, zależnie od planu ratalnego.

12. Podsumowanie: czy warto starać się o Golden Visa

Golden Visa to jeden z nielicznych przypadków, w których korzyść jest niesymetryczna. Koszt wniosku (ok. AED 10 000-15 000, czyli ok. 11 000-17 000 PLN) jest stosunkowo niski wobec 10 lat stabilności pobytu, jaką daje. Dla kogoś, kto i tak kupuje nieruchomość za ponad 2 mln AED, koszt wniosku to mniej niż 1% wartości inwestycji.

Moje obserwacje po pracy z polskimi klientami są takie: Golden Visa ma największą wartość dla osób, które planują regularnie bywać w Dubaju (częściej niż raz czy dwa razy w roku), chcą prowadzić w ZEA działalność gospodarczą, mają rodzinę, którą chcą mieć blisko (na przykład partnera pracującego zdalnie) albo planują w ciągu 3-5 lat przenieść tu ośrodek życia. Dla czysto biernych inwestorów, którzy nigdy nie pojawią się w Dubaju, wystarczy 2-letnia wiza.

Najważniejszy wniosek: Golden Visa to bardzo wartościowe narzędzie, ale nie działa na zasadzie "kup i zapomnij". Wymaga aktywnego zarządzania (pilnowania wartości nieruchomości, terminów odnowień, dokumentów rodzinnych) i realnego zrozumienia, czego nie daje. Dobrze wykorzystana, podnosi jakość życia i ułatwia planowanie finansowe. Kupiona jako magiczny sposób na unikanie podatków, rozczaruje.

O autorze

Izabela Matyjaszek

Polskojęzyczna doradczyni nieruchomości w Dubaju, partner BHomes

Mieszkam w Dubaju od 2012 roku. Prowadzę polskojęzyczne doradztwo w ramach Betterhomes (BHomes), największej agencji nieruchomości w Dubaju, zatrudniającej około 250 certyfikowanych pośredników. Przez 14 lat obsłużyłam ponad 200 polskich rodzin: kupujących pierwsze mieszkanie pod wynajem, inwestorów off-plan, klientów premium szukających rezydencji, ale także tych, którzy chcieli sprzedać i wycofać się z rynku. Ten ostatni typ rozmów nauczył mnie najwięcej. W mojej pracy łączę znajomość lokalnego rynku z polskim kontekstem podatkowym i prawnym, którego brakuje w większości polskich agencji w Dubaju.

Licencja brokera RERA (BRN 56635)

Doradczyni w Betterhomes - największej agencji nieruchomości w Dubaju

14 lat doświadczenia na rynku Dubaju

200+ obsłużonych polskich rodzin

Wielokrotnie nagradzana za liczbę transakcji (2024-2025)

Współpraca z polskimi kancelariami podatkowymi

Wyróżnienia

Most Transacted Sales Agent · Betterhomes luty 20243. miejsce - najwięcej transakcji (cały rok) · Betterhomes do listopada 2024Most Transacted Sales Broker · Betterhomes Q4 2024Most Transacted Sales Agent · Betterhomes maj 2025

WhatsApp Zadzwoń Email LinkedIn Instagram